外国（海外）在住日本人の不動産登記手続（在留証明書・署名証明書）

外国にいらっしゃる日本人の方の不動産登記手続をお手伝いすることが増えました。

外務省のホームページ「在外公館における証明」も分かりやすいですが、手続で必要な書類は、その提出先（役所）によって必要な記載事項が異なります。

不動産登記は、法務局（法務省）に登記申請書を提出して行います。登記は、行政手続きの中でも、最も厳格なものの一つです。そして、司法書士は、登記手続きの専門家です。

この記事では、司法書士が、外国在住日本人の不動産登記手続について解説しています。

記事「外国（海外）在住日本人の相続手続・相続放棄手続」もご参照ください。

不動産登記で必要な「在留証明」
1. 在留証明の役割Ⅰ
2. 在留証明の役割Ⅱ（オプション）
3. 在留証明が必要な場面（用途）
4. 「用途」で異なる在留証明の証明事項
5. 在留証明の取得準備（在留証明をもらうために必要な書類）
6. 在留証明の取得方法
7. 郵送で取得できる在外公館もあります。
8. 「在留証明願」の見本
9. 「住所移転」は日付まで特定して、証明してもらえるか？
10. 「提出理由」欄への記入
11. 「提出先」欄への記入
不動産登記で必要な「署名証明」
1. 署名証明の役割
2. 署名証明が必要な場面
3. 署名証明の取得方法
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不動産登記で必要な「在留証明」

在留証明の役割Ⅰ

在留証明書は、あなたの外国における現住所を証明してくれる書類です。

在留証明の役割Ⅱ（オプション）

オプションで次の事項を証明することも可能です。

あなたの外国における「過去の住所」から「現住所」までの変遷
あなたの（日本の）本籍地

在留証明が必要な場面（用途）

次のような場合に、あなたの在留証明が必要になります。

あなたが日本にある不動産を購入する場合（不動産購入の登記。現住所のみで良い。）
あなたが日本の相続手続で利用する法定相続情報一覧図【1】を作成する場合、遺産分割協議に参加する場合（遺産分割協議。現住所と本籍地が必要）
あなたが日本に不動産を所有している場合において、あなたが引越をしたときに、不動産登記簿に記載されたあなたの住所を現住所に変更する場合（所有権登記名義人住所変更登記。過去の住所から現住所までの変遷が必要）

次の場合は、あなたの在留証明がなくても大丈夫なことが多いです。

あなたが日本の裁判所に相続放棄申述をする場合：家庭裁判所によっては、あなたの現住所を証明する書類の提出を不要しているためです。

「用途」で異なる在留証明の証明事項

		住所
		現住所のみ	過去の住所からの変遷
本籍地	なし	オプションなし基本の「在留証明」です。	外国の各住所で居住していたことを証明する書類を日本公館に提出する必要があります。
	なし	用途：不動産購入を購入する。	用途：所有権登記名義人住所変更登記
	あり	日本の戸籍謄本を日本公館に提出する必要があります。	フルオプション日本の戸籍謄本を日本公館に提出する必要があります。外国の各住所で居住していたことを証明する書類を日本公館に提出する必要があります。
	あり	用途：➊法定相続情報一覧図を作成する。➋遺産分割協議に参加する。	用途：何にでも使えます。

在留証明の取得準備（在留証明をもらうために必要な書類）

在留証明は、日本における住民票のように、フラッと市役所に行ってもらえるものではありません。

どのオプションをつけるかによって、準備しておく書類が異なります。

これら以外に必要な書類がないか、事前に日本公館にご確認ください。

		住所
		現住所のみ	過去の住所からの変遷
本籍地	なし	オプションなし（現住所のみ証明）の場合有効な日本旅券（パスポート）有効なビザが確認できる書類（VEVO、Grant Notice等）現住所確認書類として以下のいずれか現住所の載がある当地の有効な運転免許証本人の氏名及び現住所の記載がある電話・電気等の公共料金の請求書など	住所の変遷が必要な場合左の書類全て次の書類のいずれか（いずれもご本人の氏名・住所・日付けの3点が明確なもの）過去住所、現住所の家屋の賃貸借契約書または売買契約書過去住所、現住所に居住を開始した時期に発行された公共料金請求書
本籍地	あり	本籍地が必要な場合上の書類全て戸籍謄（抄）本（最新の本籍地が反映されているもの）【1】	フルオプション（住所変遷、本籍地あり）の場合左上の書類全て次の書類のいずれか（いずれもご本人の氏名・住所・日付けの3点が明確なもの）過去住所、現住所の家屋の賃貸借契約書または売買契約書過去住所、現住所に居住を開始した時期に発行された公共料金請求書戸籍謄（抄）本（最新の本籍地が反映されているもの）【1】

【1】戸籍謄本はコピーでも大丈夫な場合もあります（在留国にある日本公館にご確認ください）。

コピーでも大丈夫な場合には日本にいるご親族や知人に取得してもらい、メールで送ってもらいましょう。

在留証明の取得方法

在留証明書は、日本政府の在外公館（大使館や総領事館）において発行してもらうことができます。

次の手順で、進めます。

取得準備（在留証明をもらうために必要な書類を集める）
在外公館に訪問日を予約します。在留証明以外に必要な書類がある場合には、その旨も伝えて予約する必要があります。
在外公館を訪問して在留証明をもらう。

郵送で取得できる在外公館もあります。

「郵便による在留証明発行依頼書」なども提出が必要です。

また、郵送での取扱いには、遅配や不着のリスクがあります。

「在留証明願」の見本

「在留証明願」の形式は、２種類、すなわち「現住所のみを証明する形式」と「過去の住所から現住所への変遷も証明する形式」があります。

本籍地についても証明が必要な場合には、戸籍謄本記載どおりに記入します。

必ず「❶目的にあった」「➋最新のもの」を「➌証明してもらう在外公館から」入手して、ご利用ください。

【記入見本】

①現住所のみを証明する形式

【記入見本】

②過去の住所から現住所への変遷も証明する形式

「住所移転」は日付まで特定して、証明してもらえるか？

１頁目「上記の場所に住所（又は居所）を定めた年月日」欄

２頁目「過去の住所」欄の左列

には、ともに「年月」は記載できるようになっていますが、「日付」までは記載できない仕様になっているかもしれません

「日付」まで証明が必要な場合には、それが可能か否か、在外公館に事前に確認ください。

「提出理由」欄への記入

用途に応じて次のように記載します。

不動産購入のため
不動産の登記名義人の住所変更登記のため
遺産分割協議のため（ご自身が相続する遺産はない場合）
相続手続のため（ご自身が相続する遺産がある場合）

「提出先」欄への記入

いずれも「司法書士」で結構です。

不動産登記で必要な「署名証明」

署名証明の役割

署名証明は、ある文書へのあなたの署名をあなたが行ったことを証明するものです。

日本における印鑑証明書に該当します。

署名証明が必要な場面

次のような場合には、署名証明が必要です。

日本不動産を売却する場合
遺産分割協議書への署名する場合
所有権登記名義人住所変更登記を申請する場合において、登記簿上の住所と現在の住所までの沿革が住民票などではつかず、かつ登記識別情報が添付できないとき

署名証明の取得方法

司法書士が、署名証明を付与していただきたい書類（遺産分割協議書、委任状など）を作成します。
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司法書士が、あなた様へ書類をメール添付又は郵送にてお送りいたします。
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在外公館に訪問日を予約します。署名証明以外に必要な書類がある場合には、その旨も伝えて予約する必要があります。
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署名をしない状態のままの書類を、外国にある日本国公館に持参ください。【必要書類】「未署名のまま」の書類パスポート詳細は、外務省HP「在外公館における証明」をご参照ください。
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訪問のうえ、下記手続をお願いします。【必要手続】在留証明書を取得ください。「未署名のまま」の書類に領事の面前で署名していただき、署名証明を取得ください。署名証明が付与された書類を司法書士事務所に郵送ください。
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取得した書類を司法書士に送付ください。

		住所
		現住所のみ	過去の住所からの変遷
本籍地	なし	オプションなし（現住所のみ証明）の場合有効な日本旅券（パスポート）有効なビザが確認できる書類（VEVO、Grant Notice等）現住所確認書類として以下のいずれか現住所の載がある当地の有効な運転免許証本人の氏名及び現住所の記載がある電話・電気等の公共料金の請求書など	住所の変遷が必要な場合左の書類全て次の書類のいずれか（いずれもご本人の氏名・住所・日付けの3点が明確なもの）過去住所、現住所の家屋の賃貸借契約書または売買契約書過去住所、現住所に居住を開始した時期に発行された公共料金請求書
本籍地	あり	本籍地が必要な場合上の書類全て戸籍謄（抄）本（最新の本籍地が反映されているもの）【1】	フルオプション（住所変遷、本籍地あり）の場合左上の書類全て次の書類のいずれか（いずれもご本人の氏名・住所・日付けの3点が明確なもの）過去住所、現住所の家屋の賃貸借契約書または売買契約書過去住所、現住所に居住を開始した時期に発行された公共料金請求書戸籍謄（抄）本（最新の本籍地が反映されているもの）【1】