借地に関する契約｜不動産賃貸借契約

建物所有目的の賃借権又は地上権を「借地権」と、いいます。

一口に借地権といっても、契約が成立した時期によって借地法が適用される旧借地権なのか、それとも、借地借家法が適用される新借地権なのかが異なり、当然特徴も異なります。

また、経済界のニーズに応える形で、様々な借地権が用意されています。

当グループでは、お客様のニーズに沿った借地権の設定をお手伝いいたします。

借地法・借地借家法の適用時期と特徴

借地に関する契約では、平成４(1992)年８月１日を境目にして「借地法」と「借地借家法」いずれの法律が適用されるのかが決まります。

なお、平成４年８月１日以降に更新されても、借地法が適用されます（借地借家法の適用に変更されません）。

それぞれの法律の特徴は下表のとおりです。

	（既存）借地法	（新）借地借家法	条文・資料
適用	平成4(1992)年7月31日以前に契約されたものは更新後も借地法が適用される。	平成4(1992)年8月1日施行 ○店舗〇社宅（入居者が通常の家賃を負担） ×社宅（入居者が相場より安い賃料を負担） ×青空駐車場【1】	借地借家法付則
存続期間	期間定めある場合 ┌堅固【6】　30年以上 ├非堅固【6】20年以上 └これ以下合意→定めなし期間定めない場合 ┌堅固【6】　60年 └非堅固【6】30年	一律30年以上これ以上合意はその期間これ以下合意→無効→30年【2】	借地法2、11 借地借家法3、9 問113
合意更新	┌堅固【6】　30年 ├非堅固【6】20年 └これ以上合意はその期間 └これ以下合意は無効	最初更新20年以降更新10年これ以上合意はその期間	借地法5、11 借地借家法4
法定更新	建物ないとき、借地人から更新請求不可建物あるとき、地主の更新拒絶に正当事由必要 ┌堅固【6】　30年 └非堅固【6】20年	建物ないとき、借地人から更新請求不可建物あるとき、地主の更新拒絶に正当事由必要	借地法4ⅠⅢ、6Ⅰ後段→5Ⅰ 借地借家法5、6 問111
建物朽廃【3】	期間定めある場合⇒建物朽廃しても借地権消滅せず期間定めない場合⇒建物朽廃で借地権消滅・法定更新なし	（当初の）契約期間満了前に建物が朽廃しても、残存期間中の権利は保護	問115
建物滅失【3】	借地権消滅せず再築する権利がある法定更新不成立は地主に立証責任あり	借地権消滅せず再築する権利がある法定更新成立は借地人に立証責任あり	借地法11 借地借家法9 問114 立証責任コンメンタールp47
再築による法定更新	【４】	【５】	借地法7 問114 借地借家法7Ⅱ、8ⅡⅢ 問116

【1】当初建物所有目的だったのに青空駐車場として利用⇒用法違反を理由とする解除を地主が黙認していたとして認めなかった裁判例あり

【2】事業用借地権の例外。10年以上20年以下。借地借家法24。

【3】「建物朽廃」・・・通常の用法に従っていたが、次第に破損・腐食・老朽化により建物の効用を失った場合。

【3】「建物滅失」・・・自然災害・事故・火災や、自分で取り壊しなどにより建物の効用を失った場合。

【4】旧借地法７条

再築に地主が遅滞なく異議

述べなかった

述べた

建物滅失⇒再築

建物がなくなった日から

堅固建物で30年、

非堅固建物で20年、

借地期間が延長され、地主は原則として契約解除できない。

再築を阻止できない。

存続期間を超えて借地権が存続することを阻止できる。

借地法4条による法定更新可能性あり。

【5】新借地借家法

	再築に地主の承諾
	あり（裁判所の代諾許可18条を含む）	なし
最初の更新前の建物滅失⇒再築	20年延長（借地借家7Ⅰ）借地人からの再築通知に地主が異議を述べなかったときの承諾みなし（借地借家7Ⅱ本文）	借地借家法5条6条による法定更新の可能性あり（コンメンタールp50～）
更新後の建物滅失⇒再築	20年延長（借地借家7Ⅰ）借地人からの再築通知に地主が異議を述べなかったときでも、承諾とみなされない（借地借家7Ⅱ但書）	地主は、借地権の消滅請求できる。正当事由も不要。（借地借家8ⅡⅢ）旧借地法にはこのような規定はない。

【6】堅固・非堅固の区別

旧借地法第２条
	借地権ノ存続期間ハ石造、土造、煉瓦造又ハ之ニ類スル堅固ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ六十年、其ノ他ノ建物ノ所有ヲ目的トスルモノニ付テハ三十年トス但シ建物カ此ノ期間満了前朽廃シタルトキハ借地権ハ之ニ因リテ消滅ス（略）

すなわち

堅固建物とは、石造、土造、煉瓦造（借地法2Ⅰ）＋鉄筋コンクリート造
非堅固建物とは、木造、軽量鉄骨造

「その区別は、建物の耐久性、耐震性、耐火性、解体の容易性等を総合考慮して判断されるとされています」（樅木良一弁護士、夏目久樹弁護士、安達徹弁護士、林友梨弁護士〔共著〕／『借地上の建物をめぐる実務と事例－朽廃・滅失、変更、譲渡－』／新日本法規出版／2018年／86頁）

参考文献①鈴木禄弥ほか編「借地の法律相談・第3版」有斐閣。問〇〇は、本書。

参考文献②稲本洋之助ほか編「コンメンタール借地借家法第２版」日本評論社

（平成28年3月・司法書士佐藤大輔／平成28年8月・司法書士佐藤大輔加筆）

特殊な借地契約

経済界のニーズに応える形で、次のような様々なタイプの借地権が容易されています。

当グループでは、ご要望を十分にお伺いして最適な借地権をご提案いたします。

	普通借地権	定期借地権	事業用定期借地権		建物譲渡特約付借地権	一時使用目的の借地権	建物所有以外の賃借権
	普通借地権	定期借地権	長期タイプ	短期タイプ	建物譲渡特約付借地権	一時使用目的の借地権	建物所有以外の賃借権
法令	借地借家3以下	借地借家22	借地借家23Ⅰ	借地借家23Ⅱ	借地借家24	借地借家25	民法601以下【0】
設定目的	建物所有	建物所有	専ら事業用建物所有目的 ×居住用建物		建物所有	臨時設備の設置ほか一時使用目的	建物【1】所有以外
存続期間	30年以上	50年以上	30年以上 50年未満	10年以上 30年未満	30年以上	相当短い必要あり【2】	50年以下 (民604Ⅰ)
更新	原則更新 (借地借家5)	なし【3】	なし【4】	なし	なし【5】	なし	可能 (民604Ⅱ)
更新拒絶	賃貸人からの更新拒絶は正当事由必要	ー	ー	ー	ー	ー	賃貸人からも正当事由不要
賃料増減額請求権	あり (借地借家11)	あり	あり	あり	あり	あり	なし。ただし、民609等
建物買取請求権	あり (借地借家13)	なし【3】	なし【4】	なし	地主が建物を買い取って借地権消滅。その後は借家契約となる。	なし	―
契約	書面不要	書面で契約	公正証書で契約	公正証書で契約	書面不要【6】	書面不要【6】	書面不要

【0】借地借家法の適用がありません。

【1】鉄道の高架下に設置された事務所・店舗・倉庫などについて、建物所有目的ではないとして借地借家法の適用が排除されることがあります（東京地裁平成19年9月28日判決（判タ1266-239）、東京高裁昭和60年6月18日判決（WestlawJapan）など）。

【2】少なくとも借地法自体が定める借地権の存続期間より相当短いものであることを要し、賃貸期間を20年とする土地賃貸借は、それが裁判上の和解によって成立した等の事情があったとしても、これを同条にいう一時使用の賃貸借ということはできない（最判S45.7.21）。

【3】借地借家法第22条の「見出し」は（定期借地権）となっており、条文も「･･･旨を定めることができる。」となっています。これだけを見ると定期借地権においても契約更新を認めることができるかのように読めます。

ところが「定期借地権」の設定「契約には、次の３つの特約を具備する必要があります。

借地権の更新の請求および土地の使用の継続による更新の排除特約（借地借家法4条・5条の適用排除）
建物の再築による存続期間の延長の排除特約（同7条の適用排除）
存続期間満了時の建物の買取請求の排除特約（同13条の適用排除）

不動産登記実務上は、3つの特約をすべて具備した場合に定期借地権設定登記が受理されます（不動産登記法111条3項・132条2項〔当コラム筆者注：現行不動産登記法78条3号・同81条8号〕）（鈴木禄弥･高島良一･佐藤繁･山崎敏彦(編)／借地の法律相談(第3版)／有斐閣／1998／44頁）」

借地借家法第22条（定期借地権）

存続期間を50年以上として借地権を設定する場合においては、第9条〔筆者注：強行規定〕及び第16条〔筆者注：強行規定〕の規定にかかわらず、契約の更新（更新の請求及び土地の使用の継続によるものを含む。次条第1項において同じ。）及び建物の築造による存続期間の延長がなく、並びに第13条〔筆者注：建物買取請求権〕の規定による買取りの請求をしないこととする旨を定めることができる。この場合においては、その特約は、公正証書による等書面によってしなければならない。
（略）

【4】事業用定期借地権（長期タイプ）においても【3】同様です。

【5】存続期間満了前に建物を買い取ると借地権が消滅するので、結果、更新はないことになる。

【6】法律上、書面での契約が不要（口頭でも当該種類の借地権が成立する）であったとしても、実務上は書面での契約締結が必須です。いくら今、親しい間柄であったとしても、何年後も先のことは誰にもわからないからです。

さらに、仮に公正証書で「一時使用目的の借地権」を設定していたとしても、借地人が恒久的な建物を建築することを容認していたり、更新を何度もしているようであれば、一時使用目的の借地権とは認められません。

「一時使用目的の借地権」と認められるためには、「本件賃貸借の成立に至る経緯、その契約条項、地上建物の使用目的、その規模構造等のほか賃料改定の有無等の事情(最判S32.7.30)」などが考慮されることになります。

Q＆Aよくあるお問合せ

Ｑ．借地権付建物を第三者に売却する場合と、地主に売却する場合のメリット・デメリットを教えてください。

次のとおりです。

（平成29年6月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔）

	第三者に売却		地主に売却
	メリット	デメリット	メリット	デメリット
借地権者		売れない可能性売却までの地代・固都税	確実な売却
地主	名義書換料を取得出来る。更新時期になれば更新料を取得できる。第三者が建替するなら建替承諾料を取得できる。ずっと地代を取得できる。地代値上げチャンス。		借地権を買戻し、より有効利用できる可能性	名義書換料を取得できない。更新料を取得できない。建替料を取得できない。地代を取得できなくなる。

	再築に地主の承諾
	あり（裁判所の代諾許可18条を含む）	なし
最初の更新前の建物滅失⇒再築	20年延長（借地借家7Ⅰ）借地人からの再築通知に地主が異議を述べなかったときの承諾みなし（借地借家7Ⅱ本文）	借地借家法5条6条による法定更新の可能性あり（コンメンタールp50～）
更新後の建物滅失⇒再築	20年延長（借地借家7Ⅰ）借地人からの再築通知に地主が異議を述べなかったときでも、承諾とみなされない（借地借家7Ⅱ但書）	地主は、借地権の消滅請求できる。正当事由も不要。（借地借家8ⅡⅢ）旧借地法にはこのような規定はない。

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