敷金・保証金・建設協力金の違い｜不動産賃貸借

「敷金」は、賃貸マンションを借りたことがある方には、馴染みがある言葉だと思います。

一方、よく似た意味を持つ「保証金」「建設協力金」という言葉もあります。

契約書を作成する方は、これらの定義をキッチリと理解し、間違えた意味にとられないよう表現を注意する必要があります。

もくじ
敷金とは敷金・保証金・建設協力金は何が違うのか？！まとめ人気の関連ページ

敷金とは

これまで「敷金」について定義した法律はありませんでしたが、改正民法は、これを定義しました。

改正民法第622条の2

賃貸人は、敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）を受け取っている場合において、次に掲げるときは、賃借人に対し、その受け取った敷金の額から賃貸借に基づいて生じた賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務の額を控除した残額を返還しなければならない。
1. 賃貸借が終了し、かつ、賃貸物の返還を受けたとき。
2. 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したとき。
賃貸人は、賃借人が賃貸借に基づいて生じた金銭の給付を目的とする債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる。この場合において、賃借人は、賃貸人に対し、敷金をその債務の弁済に充てることを請求することができない。

「敷金」を定義しているのは括弧書きの部分、すなわち「敷金（いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう。以下この条において同じ。）」です。

敷金の性質➊相殺ではなく当然充当

「相殺」は相手方に対して、相殺の意思表示をしなければなりませんが、「債務の弁済に充てることができる」（民法622の2Ⅱ）と、当然充当できること、すなわち相手方に対して何らの意思表示をすることなく賃貸人が帳簿上、充当処理すれば良いと規定されているのは大きいです。

敷金の性質➋返還請求権が発生するのは明渡しを受けた後

これまでも判例は、明渡しを受けた後、敷金を返還すれば良いとしていました（最判Ｓ49.9.2民集28.6.1152）。「賃借人の明渡し」と「賃貸人の敷金返還」は同時履行ではなく、明渡しが先履行であると。

改正民法はこの考え方を明文化しています（改正民法622の2Ⅰ①）。

その他、適法に賃借権が譲渡されたときにも、「前賃借人に」敷金を返還すべきと定めています（改正民法622の2Ⅰ②）。

敷金、保証金、建設協力金は何が違うのか？！

「敷金」「保証金」「建設協力金」どのような言葉を使っていても、実質的な中身で判断する必要があります（民法6222Ⅰ括弧書き部分に「いかなる名目によるかを問わず」とあります。）。

最高裁も「保証金」という名目で賃貸人が預かった金員について「本件保証金は、その権利義務に関する約定が本件賃貸借契約書の中に記載されているとはいえ、いわゆる建設協力金として右賃貸借とは別個に消費貸借の目的とされたものというべきであり、かつ、その返還に関する約定に照らしても、賃借人の賃料債務その他賃貸借上の債務を担保する目的で賃借人から賃貸人に交付され、賃貸借の存続と特に密接な関係に立つ敷金ともその本質を異にするものといわなければならない。」と判断しています（最判昭和51年3月4日民集30.2.25）。

建設協力金

賃貸人の賃借人に対する金銭債権を担保する目的ではなく、建設資金の貸付けなど、賃貸人に対する与信行為として交付されることが少なくありません（その場合、賃貸借終了時ではなく、賃貸借期間中に分割返済されるのが一般的といえます。）。そのため、保証金や建設協力金として差し入れられた金銭は敷金ではないという推定が働きますが、そのような名目であったとしても、実態は賃貸人の金銭債権を担保する目的で差し入れられているような場合には、敷金と解される可能性が否定できませんので留意が必要です（長島･大野･常松法律事務所・松尾博憲・編著／Ｑ＆Ａ民法改正の要点／日本経済新聞出版社／2017／135ｐ）。
保証金・建設協力金は，金銭消費貸借上の金員とされるのであるから，その授受と同時に貸金債権が発生するのであり，その弁済期が約定によって定められ当該弁済期が到来すれば，保証金返還請求権が発生する。そのため，相殺禁止特約がない限り，相殺適状に達してさえいれば，賃貸人・賃借人いずれの側からも相殺することができる（阿部・井窪・片山法律事務所／編『契約書作成の実務と書式 -- 企業実務家視点の雛形とその解説』（有斐閣、2021年）132頁）。

保証金

保証金も建設協力金同様に金銭消費貸借（地主や大家さんが借主から借財する）としての性質を有するものです。
事業用物件の場合，敷金としての性質を有する金員を，保証金という名目で差し入れさせることが多い。この場合は，名目は保証金であっても，実質的には敷金として扱われることになる。結局のところ，敷金か保証金かは，その名目にかかわらず，その金員が敷金としての性質を有しているのか，金銭消費貸借上の金員であるのか，という基準で判断することになる。したがって，敷金に関する各種判例法理の適用を潜脱する目的で，その名目だけを「保証金」としてみても，実質的に敷金としての性質を有しているのであれば，敷金に関する判例法理に服することになろう（阿部・井窪・片山法律事務所／編『契約書作成の実務と書式 -- 企業実務家視点の雛形とその解説』（有斐閣、2014年）132頁）

まとめ

単語

意味

結論

建設協力金

金銭消費貸借の意味で使われる。

相殺禁止特約がない限り，相殺適状に達してさえいれば，賃貸人・賃借人いずれの側からも相殺することができる。

敷金

担保の意味で使われる。

賃貸人は未払い賃料に敷金を「充当」できる。

賃借人は未払い賃料への敷金の充当を主張できない。

民法上の敷金と解釈適用されたければ、「保証金」ではなく、「敷金」との文言を採用するべき。
敷金としての性質に服したければ「敷金」という単語を使うとともに、契約書文言においても「賃借人に対する債権一切を『担保するため』敷金金○○円を・・・」などと明示するべきです。
一方、金銭消費貸借としての性質に服したければ「建設協力金」という単語を使うとともに、契約書文言でも金銭消費貸借である旨を明示するべきです。