不動産賃貸借契約で「中途解約を禁止する条項」は有効か？

1. 法律の定め（民法、借地借家法）
2. 中途解約権を与える特約は有効か？
3. 中途解約を禁止にしたい場合、契約書に記載しなくて良いか？！
4. 違約金条項はどうか？！
5. 賃貸実務で多く採用されている方法
6. 賃貸借契約が賃借人から消費者契約にあたる場合の注意点
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1. 契約期間は２年間。
2. 中途解約については何も記載がない（「中途解約できる」とも「中途解約を禁止する」とも記載がない）。

民法第618条（期間の定めのある賃貸借の解約をする権利の留保）

当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。

民法第617条（期間の定めのない賃貸借の解約の申入れ）

1. 当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合においては、次の各号に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれ当該各号に定める期間を経過することによって終了する。
   1. 土地の賃貸借　１年
   2. 建物の賃貸借　３か月
   3. （略）
2. （略）

中途解約できると契約したとき

☞中途解約できる（民618）。

1. 建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から6月を経過することによって終了する。
2. 前条第2項及び第3項の規定は、建物の賃貸借が解約の申入れによって終了した場合に準用する。

借地借家法第28条（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件）

建物の賃貸人による第26条第1項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。【1】

借地借家法第29条（建物賃貸借の期間）

1. 期間を１年未満とする建物の賃貸借は、期間の定めがない建物の賃貸借とみなす。
2. 民法（明治29年法律第89号）第604条の規定は、建物の賃貸借については、適用しない。

借地借家法第30条（強行規定）　

この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効【1】とする。

1. 乙は甲に対し、本契約の締結時に、賃料その他本契約から生じる一切の債務を担保するため、保証金として賃料○か月分に相当する金○万円を交付する。保証金には利息を付さない。
2. 賃料の増額があった場合、乙は甲に対して、直ちに、増額された賃料の★か月相当額に満つるまで保証金の差額を追加で交付する。
3. 乙に賃料の支払地帯等、本契約に基づく乙の債務の不履行があるときは、甲は、任意に保証金の一部又は全部を賃料その他の債務の弁済に充当できるものとする。この場合、乙は、甲より保証金の不足分の補填について通知を受けた場合、７日以内に保証金の不足分を甲に支払うものとする。
4. 乙は、本物件を明け渡すまでの間、保証金をもって賃料、共益費その他の債務と相殺することはできない。
5. 乙は、保証金返還請求権を第三者に譲渡し又は担保に提供してはならない。
6. 甲は、乙が本物件を明渡した後１か月以内に、第１項の保証金を乙に返還する。但し、本契約締結時から明渡しに至るまでの期間に応じて、下表記載の割合を保証金から差し引いた残額を返還する。ただし、甲は、本物件の明渡し時に、賃料の滞納、第２０条に規定する原状回復に要する費用の未払いその他の本契約から生じる乙の債務の不履行が存在する場合には、当該債務の額を敷金から差し引くことができる。