不動産賃貸借契約における❶更新料条項の有効性、❷更新料不払いの効果、❸法定更新との関係ほか❹後日もめないための対策

一部の地域では賃貸借契約に盛り込まれることが多い「更新料」

更新料の定めは、有効なのでしょうか？
更新料不払いの効果は？法定更新との関係は？
後日もめないための具体的な対策は？

最新の裁判例の分析からご説明します。

更新料とは何か
更新料条項の有効性
有効な更新料条項であった場合、不払いの効果～更新料不払のみを理由に解除できるか？
有効な更新料条項であった場合、法定更新にも更新料条項は適用されるのか？～法定更新された場合にも、更新日以降に（過去の）更新料を請求することは可能か？
無効な更新料条項であった場合、支払った更新料の返還請求は認められるか？
後日揉めないための工夫
1. 賃貸借契約書の文言
2. 契約更新時の対応
3. 更新料を支払わない場合
分析対象とした裁判例
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更新料とは何か

更新料は、賃貸借契約の期間が満了し、賃貸借契約を更新する際に、賃借人と賃貸人との間で授受される金員です。

関東や京都に多い慣習で、関西では大手不動産仲介会社が作成した賃貸借契約書に見ることができます。

最高裁第二小法廷Ｓ59.4.20判決（更新料不払解除事件）

これがいかなる性質を有するかは，賃貸借契約成立前後の当事者双方の事情，更新料条項が成立するに至った経緯その他諸般の事情を総合考量し，具体的事実関係に即して判断されるべきである

最高裁第二小法廷Ｈ23.7.15判決

更新料は，賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり，その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると，更新料は，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有するものと解するのが相当である。

最高裁第二小法廷S51.10.1判決

更新料支払合意がない場合でも、更新料を支払うという商慣習又は事実たる慣習は存在しない。

更新料を請求する賃貸人は「更新料を支払うという合意の存在」を立証しなければならない。

更新料条項の有効性

契約書に記載されている条項が、全て有効であるとは限りません。契約書に記載されている条項が、法律に違反している場合には、裁判所が契約条項は無効であると判断することもあり得ます。

更新料条項については、どうでしょうか？

最高裁第二小法廷Ｓ59.4.20判決（更新料不払解除事件）

さきにご紹介した判例の事実関係をもう少し詳しくご紹介します。

事案概要

昭和9.12.14　借地契約締結。権利金・敷金なし。無断譲渡転貸禁止特約つき。

昭和29.12.14　更新。その後、無断増改築禁止特約を追加

昭和38　借地人が本件建物❶の無断増改築に着手。借地人が地主に承諾を求めたが地主は承諾せず中止を求めたが、借地人は完成させた。

昭和49.12.12　地主が借地人に更新料180万の支払いを請求。

昭和49.12.14　更新。

昭和50.10.30　地主が更新料の支払いを求めて宅地調停を申立

昭和50.12.7　借地人が本件建物❷を無断で建築。

昭和51.12.20　調停成立（条項は次のとおり）

地主は、借地人の上記不信行為を不問とする。
借地人が地主に更新料100万円を２回に分割して、１回目は同年末までに50万、２回目は翌年3月末までに50万円を支払う。

昭和51.12.末　借地人が地主に更新料50万円支払い。

昭和52.3.末　借地人が地主に更新料50万円を支払わず。

昭和52.4.4　地主が借地人に催告

昭和52.4.10　地主が借地人に借地契約の解除を通知。

昭和52.4.16　借地人が地主に50万円を弁済のため提供も、地主が受領拒絶したため供託。

判決

「土地の賃貸借契約の存続期間の満了にあたり賃借人が賃貸人に対し更新料を支払う例が少なくないが、その更新料がいかなる性格のものであるか及びその不払が当該賃貸借契約の解除原因となりうるかどうかは、単にその更新料の支払がなくても法定更新がされたかどうかという事情のみならず、当該賃貸借成立後の当事者双方の事情、当該更新料の支払の合意が成立するに至つた経緯その他諸般の事情を総合考量したうえ、具体的事実関係に即して判断されるべきものと解するのが相当であるところ、原審の確定した前記事実関係によれば、本件更新料の支払は、賃料の支払と同様、更新後の本件賃貸借契約の重要な要素として組み込まれ、その賃貸借契約の当事者の信頼関係を維持する基盤をなしているものというべきであるから、その不払は、右基盤を失わせる著しい背信行為として本件賃貸借契約それ自体の解除原因となりうるものと解するのが相当である。」として更新料契約が有効であることを前提に、土地賃貸借契約の解除が認められました。

平成13年4月1日消費者契約法の施行

消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）

消費者の不作為をもって当該消費者が新たな消費者契約の申込み又はその承諾の意思表示をしたものとみなす条項その他の法令中の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比して消費者の権利を制限し又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。

最高裁平成23年7月15日第二小法廷判決

事案概要

平成１５年４月１日建物賃貸借契約締結（下記条項がある。）

賃借人は，期間満了６０日前までに申し出て，契約更新することができる。
賃借人は，契約を更新するときは，これが法定更新か，合意更新かにかかわりなく，１年経過するごとに，賃貸人に対し，更新料として賃料の２か月分を支払わなければならない。
賃貸人は，賃借人の入居期間にかかわりなく，更新料の返還，精算等には応じない。

平成１６年２月頃、更新料支払い

平成１７年２月頃、更新料支払い

平成１８年２月頃、更新料支払い

平成１９年２月頃、更新料支払わず

平成１９年４月１日以降も居住を継続したため法定更新

判決

「更新料条項についてみると，更新料が，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有することは，前記(1)に説示したとおりであり，更新料の支払にはおよそ経済的合理性がないなどということはできない。また，一定の地域において，期間満了の際，賃借人が賃貸人に対し更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや，従前，裁判上の和解手続等においても，更新料条項は公序良俗に反するなどとして，これを当然に無効とする取扱いがされてこなかったことは裁判所に顕著であることからすると，更新料条項が賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載され，賃借人と賃貸人との間に更新料の支払に関する明確な合意が成立している場合に，賃借人と賃貸人との間に，更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について，看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない。

そうすると、賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は，更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう「民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの」には当たらないと解するのが相当である。

⑶　これを本件についてみると，前記認定事実によれば，本件条項は本件契約書に一義的かつ明確に記載されているところ，その内容は，更新料の額を賃料の２か月分とし，本件賃貸借契約が更新される期間を１年間とするものであって，上記特段の事情が存するとはいえず，これを消費者契約法１０条により無効とすることはできない。また，これまで説示したところによれば，本件条項を，借地借家法３０条にいう同法第３章第１節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものということもできない。」として、更新料条項を有効であると認定しました。

その後の裁判例の動向

最高裁判決の後に出た裁判例を分析しました。

このコラムの最後に「分析対象とした裁判例」をあげていますので、ご参照ください。

更新料条項が有効になる条件とは

裁判例に現れた条件を整理すると次のとおりです。

最初の契約時	更新料支払いの合意があること（＝更新料条項が契約書に「一義的かつ具体的に」記載されていること）【1】更新料の額が賃料の額、賃貸借契約が更新される期間等に照らして高額過ぎないこと【2】
契約更新時	法定更新の場合にも、更新料条項の適用があるとする裁判例と否定する裁判例がある【3】また、法定更新か合意更新かが問題になることもある。

【1】更新料の条項については、具体的な金額を、ほかの契約書の条項よりも目立つくらい明記することが望ましい。下記「後日揉めないための工夫」も参照ください。

【2】適正な更新料額とは？！

新しい裁判例では、更新料の額として契約書に「新賃料1か月」「新賃料2か月分」と定められているものが多かったです。そのためか、更新料の額が大きすぎるとして更新料条項を無効とした裁判例は見つけられていません。

【3】下の「更新料条項は法定更新にも適用があるか？」で検討します。

有効な更新料条項であった場合、不払いの効果

有効な更新料条項であるにも関わらず、更新料を不払いした場合は、どうなるのか？

最高裁第二小法廷Ｓ59.4.20判決（更新料不払解除事件）

賃貸借契約の解除理由となる（要旨などについては既述）。

東京地裁Ｈ29.9.28判決

事案概要

●Ｈ24.11.15　建物賃貸借契約（契約条項は以下のとおり）

月額賃料56,000円
賃貸借期間は２年間
更新料は更新後賃料の１か月分

●Ｈ26.10.17　賃貸人から賃借人に対して「契約更新のお知らせ」更新希望の有無を問うとともに、更新する際には更新料の支払いが必要な旨の記載がある文書を送付。これに対して賃借人は更新希望と記載し署名押印し賃貸人に返送した。

●Ｈ27.3.27　再三にわたり更新料支払、賃料等保証委託契約の締結を催告したにも関わらず未了であること，そのため原被告間の信頼関係は既に破壊されており，本件賃貸借契約の継続は不可能であること，被告において，本件賃貸借契約を更新して契約関係の継続を望むのであれば，第１回更新料に加えて，新たな更新料５万３７００円を合わせた１０万７４００円を支払うとともに，賃料等保証委託をしない限り，本件賃貸借契約を更新するつもりはないことを通知するとともに，これら所要の手続をしない場合には本件建物賃貸借契約は終了し，本件建物から退去してもらうことになることを通知するとともに，これら所要の手続をしない場合には本件建物賃貸借契約は終了し，本件建物から退去してもらうことになることを通知

●Ｈ27.12.9　賃借人が賃貸人の会社を突然家族とともに訪問し、賃貸人からの退去の求めに応じなかったため、警察官に臨場を求める事態となった。

●Ｈ28.12.2　賃借人が加入する義務ある火災保険の保険期間が切れた。その後、賃貸人からの催告にかかわらず加入せず。

●Ｈ29.6.25　賃貸人が更新料の不払い等を解除理由として、訴状をもって、賃貸借契約を解除する旨の意思表示をした。

判決

本件更新料の不払の期間が相当長期に及んでおり，不払の額も少額ではないこと，被告が合理的な理由なく本件更新料の不払をしており，今後も当該不払が任意に解消される見込みは低く，原被告間の協議でその解消を図ることも期待できないことなどに照らすと，本件更新料の不払は賃貸借契約の当事者の信頼関係を維持する基盤を失わせるに足る程度の著しい背信行為であるということができる。

したがって，本件更新料の不払は本件賃貸借契約の無催告解除の原因となるから，これを理由とする本件賃貸借契約の解除の意思表示が被告に到達したことによって，本件賃貸借契約は終了した。

よって，被告は，原告に対し，本件賃貸借契約の終了に基づき，本件建物を明け渡す義務を負う。

いずれの事例も、賃借人側に「更新料不払い」以外に信頼関係を破壊したと評価しうる事由（賃料も滞納していたなど）が存在している。完全に「更新料不払いのみ」を理由に賃貸借契約の解除が認められた裁判例は見つけられていません。
したがって、更新料の未払以外に全く問題がない賃借人を「更新料不払い」のみを理由に追い出すことは困難であろうと思います。
対応方法については、下記「後日揉めないための工夫」をご参照ください。

法定更新にも更新料条項は適用されるのか？

賃貸借契約の更新には、合意更新（賃貸人と賃借人が話し合って更新するもの）と法定更新（一切の話し合いなく更新されるもの）とがあります。

賃貸人が契約期間を管理できておらず、賃貸借契約がいつの間にか、法定更新された場合にも、更新日以降に、更新料条項に基づき、（過去の）更新料を請求することは可能でしょうか？

裁判例によって、結論が分かれています。その理由は「契約書文言」にもよると思います。

したがって、更新料を取得しようとする者は、法定更新とならないような「契約書文言」「更新時の対応」を行う必要があります。詳しくは下の「後日揉めないための工夫」を参照ください。

無効な更新料条項であった場合に、返還請求は認められるか？

平成23年最判以降では、該当する論点について判断した裁判例を見つけられませんでした。

後日揉めないための工夫

賃貸借契約書の文言

更新料の支払い義務を否定されないために、そして法定更新の場合にも請求することができるように契約書の文言を工夫する必要があります。

この契約が更新される場合には、更新の都度、契約期間満了日までに賃借人は賃貸人に対して、更新料として更新後の賃料２か月分【1】に相当する金額を支払うものとする。
前項の更新料は、契約の更新が合意更新又は法定更新にかかわらず、賃借人から賃貸人に対して支払うものとし、賃貸借契約が更新後の期間途中で終了した場合であっても、理由の如何を問わず、賃貸人はこれを返還しない。

契約書の署名欄以外に「契約更新（合意更新及び法定更新の両方を含む。）に際して、更新料として金〇円を支払うことを承諾します」との記載を別途設け、賃借人がこの欄にも署名押印する形式にする。

次のような文言も必要に応じていれておくと良いかもしれません。

賃借人が契約期間満了前3か月以内に更新しない旨の連絡をしないときには、合意更新したものとみなす（参照した裁判例：さいたま地方裁判所川越支部H31.1.24判決）【2】

【1】１か月又は２か月分が多く、これを無効とした裁判例は見つけられませんでした。

【2】「みなす」とは、後日反対の事実を主張立証してもひっくり返らないことを意味します。合意更新とみなすことにより「合意更新ではなく、法定更新である」という主張をはねつけることが可能です。

契約更新時の対応

契約期間満了前に、賃貸人から賃借人に対して「契約更新に関するお問合せ」という文書を作成し、更新する際には更新料〇円の支払いが必要な旨を明記し、更新希望の有無を選択し、署名押印のうえ回答させる文書を送付すること。

更新料不払いへの対応

賃貸借契約を賃貸人が賃借人の契約違反を理由に解除する場合には、信頼関係が破壊されたことが必要です。更新料不払いという事実だけで、裁判所が信頼関係の破壊を認められるかは微妙です。
未払となった更新料をどうするかについては、次の２通りの方法が考えられます。
- ⑴後日支払われる賃料を未払更新料に充当して、以降は賃料不足分を請求する。
- ⑵更新料は未払として請求する。
賃料をキッチリと支払い更新料のみを支払わない賃借人の場合には「⑵未払更新料として請求した方が、解除できる可能性が増す。」のではないかと、思います（参照した裁判例：東京地裁Ｈ29.9.28判決など）。もっとも、この方法による場合には、更新料が消滅時効にかからないうちに回収するよう時効管理が重要になります。

分析対象とした裁判例

判例検索ソフトWestlawJAPANで検索した裁判例について、分類しています。検索条件は、最高裁平成23.7.15判決以降で、検索語は「更新料」と設定しました。

〔分析済裁判例〕

高裁裁判例は、最高裁平成23年7月15日判決以降でWestlawJAPANに掲載されたもの全て。

地裁裁判例は、東京地裁令和3年3月25日判決から遡り、東京地裁令和2年7月31日判決まで完了。

（令和3年10月17日、司法書士佐藤大輔）

裁判例	事案の概要		争点に対する判断
裁判例	分類	更新料条項	更新料条項は有効か	その他
東京高裁H25.3.28判決	借家	消費者契約法に基づく適格消費者団体による差止請求控訴事件	更新料支払条項は消費者契約法9条1号又は10条に規定する消費者契約の条項に該当するものとは認められないので、無効ではない。	－
東京地裁H27.4.10判決	借地	賃貸借契約の期間満了の場合，地上建物が朽廃せずに現存するときは，賃借人は，賃借地を返還するか又は之に代えて賃借地の更地価格（契約期間満了時の）１０ないし９パーセントの更新料を支払って賃貸借契約の更新を求めることができる。この場合，賃貸人は賃借人の建物の増改築を承認するものとする。	有効	〔解除事由となるか〕更新料不払いを理由に解除は有効
東京地裁H29.9.28判決	借家	賃料1か月分	有効	〔解除事由となるか〕更新料長期不払いは信頼関係破壊となる。
さいたま地方裁判所川越支部H31.1.24判決（控訴審：東京高裁R1.11.20判決）	借家	更新される場合には，更新料として賃料１か月分を支払わなければならない	契約期間満了の３か月前までに書面で賃貸借契約の存続に関し何らの申出をしない場合には，当該期間満了の翌日から起算してさらに３年間賃料等を同一条件として賃貸借契約を合意更新したものとみなすと規定されているから、合意更新されたものと解するのが相当である。賃借人は，法定更新の場合には，更新料支払合意の適用はない旨主張するが，前提において採用することができない。	ー
東京高裁R1.11.20判決（原審：さいたま地方裁判所川越支部H31.1.24判決）	借家	更新される場合には，更新料として賃料１か月分を支払わなければならない	同上	ー
東京地裁R2.2.27判決（控訴審：東京高裁R2.7.20判決で逆転）	借地	相当の更新料を支払う。	合意の時点で次回更新が約６年も先のことであったことを併せ考慮すれば，上記可能性を考慮して「相当の更新料」と記載したことには相応の合理性，相当性が認められるというべきであって，当該文言をもって第３項が一義的かつ具体的な合意ではないとか，特定に欠けるということはできない。更新料の支払について協議するという程度の合意でしかないと認識していた旨主張する。しかしながら，上記のとおり，本件合意第３項には「相当の更新料を支払う。」と明確に記載されており，更新料を支払うか否かという点が協議の対象となると解することは困難である	ー
東京高裁R2.7.20判決（原審：東京地裁R2.2.27判決を逆転）	借地	相当の更新料を支払う	更新料の支払請求権が具体的権利性を有するのは，それが，更新料の額を算出することができる程度の具体的基準が定められていることが必要であるところ，「相当の更新料」という文言が，抽象的で，裁判所において客観的に更新料の額を算出することが出来る程度の具体的基準ではないから，具体的権利性を肯定することはできない。	ー
東京地裁R2.7.31	借地	原告と被告会社の合意により本件賃貸借契約を更新する場合には，被告会社は相当の更新料を原告に支払う	更新条項が一義的かつ具体的な記載ではないなどの理由により法的効力を有さないとの被告らの主張は採用できないが，法定更新の場合にも本件更新条項が適用されるとの原告の主張も採用できない賃貸人と賃借人との間に更新料を支払う旨の合意がない場合に，更新料を支払うべき事実たる慣習又は商慣習が存在すると認めるには足りない。交渉経緯から賃貸借契約を更新する場合は，相当額の更新料を支払うものと認識していたといえ，この限度で意思の合致が認められる・・・。なお，賃借人は，更新料の具体的な金額の合意がない以上，更新料支払の合意があったとはいえないと主張するが，当事者の意思を合理的に解釈すれば，相当額とは，当事者間に争いが生じた場合には，裁判所が定める額と解すべきであるから，更新料額について合意がないとはいえない。	〔解除事由となるか〕更新料の不払は，本件賃貸借契約の債務不履行とはならず，原告は，これを理由に，本件賃貸借契約を解除することはできない
東京地裁R2.9.3判決	借家	裁判例からは判然としない。	（有効を前提に右判断）	〔解除事由となるか〕賃料月額66,000円。入金が更新料等又は滞納賃料等のいずれに充当されたかを問わず，令和２年１月６日時点における賃料等の未払額は，少なくとも合計額２３万４８５６円であり，賃借人は，１３か月にわたって毎月，約定の支払期日を遅滞して賃料等を支払っていたことが認められる。以上によれば，令和２年１月６日時点において，本件賃貸借契約の基礎となる原被告間の信頼関係が破壊されていたことは明らか
東京地裁R2.9.18判決	借家	更新料条項なし	更新料支払合意は成立していない。	ー
東京地裁R2.9.23判決	借地	更新料条項なし	昭和５４年契約に伴い８００万円が支払われ，その際「契約更新料として」との記載のある領収書が発行されている。しかし，昭和５４年契約において，昭和１５年契約における木造建物所有目的を鉄筋コンクリート造建物所有目的に変更していることからすれば，８００万円の支払は，契約の更新に当たって目的を変更するため，「契約更新料」名下で支払われたものと考えられ，そのような契約内容の変更がなくとも契約更新料を支払うとの合意が成立したことを直ちに推認させるものとはいえない。かえって，昭和１５年契約及び昭和５４年契約には，契約更新料の支払に関する条項はないこと，法定更新されているが，更新料の請求をしたと認めるに足りる証拠はないことからすれば，更新料支払合意の存在を認めることはできない。	ー
東京地裁R2.10.7判決	借地	2350万円。将来の更新料についての明文の規定はない。	従前の２回の更新時には被告からいずれも相当額の更新料が支払われてきた賃借人は，賃借人作成の文書「借地契約の更新について」と題する書面では，従前の更新料及び地代の決定の経緯を記載した上で，更新料及び地代の金額とその振り分け方について賃借人の考え方が記載されており，更新料を支払うことは前提であったと評価せざるを得ない。裁判所が更新料2178万円認定	ー
東京地裁R2.10.7判決	借地	改訂契約書には，契約更新に関する定めがない	契約更新料の支払実績がない賃貸人は契約更新拒絶を理由とする先行訴訟を提起し，賃料受取口座も解約するなど受領拒絶の意思を明確に示していたなどから更新料支払合意がない。	ー
東京地裁R2.10.21判決	借家	賃借人は，本件賃貸借契約が法定更新された場合においても，賃貸人に対し，賃料の1.5か月分の更新料を支払わなければならない	（有効を前提に右判断）	〔法定更新と更新料〕法定更新でも更新料支払い義務を負う。
東京地裁R2.11.5判決	借地	契約書に更新料の定めなし	従前更新料を支払っていたことを指摘する。しかし，建物の建替えについての承諾料であって更新料ではない。過去に更新料の授受があったとしても，この１回のみの授受である点に鑑みれば，本件契約更新時に更新料を支払う旨の慣行が被告との間で確立していたとはいえない	ー
東京地裁R2.11.10判決	借地	契約書に更新料の定めなし	過去の契約更新時に更新料が支払われていたとしても、その後の契約更新時にも更新料を支払う旨の合意が成立していたとみることはできない。	ー
東京地裁R2.11.26判決	借家	期間満了の場合，原被告合意の上更新することができる。更新料は，新賃料の１か月分とする。	（有効を前提に右判断）	〔法定更新と更新料〕平成２５年に合意による更新がなされたことの事実の主張立証はない。そうすると，本件賃貸借契約は，平成２５年１１月に借地借家法２６条１項によって更新され，期間の定めのないものとなったとみるほかなく，更新料の請求は失当
東京地裁R2.12.1判決	借家	２年ごとに新賃料の１か月分を更新料として支払う	（有効を前提に右判断）	〔法定更新と更新料〕仮に，法定更新と認めた場合であっても，本件賃貸借契約が更新された場合には，本件更新条項が適用され，更新料を支払う義務がある
東京地裁R2.12.9判決	借家	契約が更新された場合には，賃借人は，２年ごとに，賃貸人に対し，新賃料の１か月分相当額を更新期間の開始日の前日又は以後２年ごとの期間開始日の前日までに更新料として支払う	（有効を前提に右判断）	〔法定更新と更新料〕法定更新でも更新料支払い義務あり
東京地裁R3.1.18判決	借地	契約書に定めなし	前回の更新の際に更新料として２００万円が支払われたというだけでは，前回の更新の際に同更新に係る更新料として２００万円を支払う旨の合意が成立したことを推認させるにとどまり，次回の更新の際にも更新料を支払う旨の合意の存在を当然に推認させることにはならない。また，仮に，次回の更新の際にも更新料を支払う旨の合意の存在を推認することができたとしても，次回も更新料の額を２００万円とする旨の合意の存在が認められることになるわけではなく，更新料２００万円の支払を求めることのできる具体的な請求権の発生を基礎付けることにはならない。そして，ほかに，本件借地契約に関し，平成２３年の更新よりも前に，次回の更新の際に被告が更新料として２００万円を支払う旨の合意が成立していたことを認めるに足りる証拠はなく	ー
東京地裁R3.1.19判決	借家	更新可―新賃料の１ヶ月	（有効を前提に右判断）	〔法定更新と更新料〕これらの条項に鑑みれば，本件賃貸借契約上，賃借人が約定更新料支払義務を負うのは，合意更新の場合に限られる
東京地裁R3.1.21判決	借家	更新料は新賃料1か月分／更新事務手数料は新賃料の0.5か月分／更新料、更新事務手数料を，合意更新又は法定更新のいかんに関わらず支払う	（有効を前提に右判断）	〔法定更新と事務手数料〕法定更新であっても更新事務手数料の支払い義務はある（更新料については争わず）
東京地裁R3.2.10判決	借家	新規賃料の1.5か月分	（有効を前提に右判断）	〔法定更新と更新料〕更新の際に更新料を支払うとの定めをするものであること，更新の際には，更新料に加えて，事務手数料を支払うものとされているが，これはその名称から更新手続に伴う事務に対する手数料と解され，合意更新を想定しているものと考えられること，更新料の支払期日を契約期間満了日の１週間前までとすることも，法定更新による場合を想定していないと解されることからすると，本件賃貸借契約において支払うことを合意している更新料は合意更新を前提としており，法定更新の場合にも賃借人に同様の更新料の支払義務を負わせる規定であるとは解されない。このように解すれば，賃借人は，法定更新を選ぶことによって更新料の支払を免れることになるが，そもそも賃借人は，賃貸借契約を締結するにあたって，法定更新の場合にも更新料を支払う旨の契約書を用意して賃貸借契約を締結することが可能であるし，賃借人は，合意更新によって期間の定めのある賃貸借契約を継続することができ，法定更新による場合よりも相対的に有利な契約条件にすることができるから，合意更新につき賃借人にも有利な点があり，上記の解釈が当事者による合意更新を妨げるものではないことを考慮すると，不当な結論であるとはいえない。
東京地裁R3.3.8判決	借家	契約更新時には更新料として借主は新家賃の１ヶ月分を貸主に支払う事	（有効を前提に右判断）	〔法定更新と更新料〕更新料の支払合意がなされている場合には，法定更新の際に更新料の支払義務が発生するというべき
東京地裁R3.3.22判決	借地	更新料の定めなし／過去の合意更新で一度310万支払った	更新料条項の合意はない。更新料の支払義務を負う旨の慣行の存在を認めるには足りない。	ー
東京地裁R3.3.23判決	借家	期間満了により本契約を更新する場合，更新料として新賃料の１か月分相当額	（有効を前提に右判断）	〔法定更新と更新料〕この定め方では法定更新には適用がない。
東京地裁R3.3.25判決	借地	協議の上相当の更新料を支払って本件賃貸借契約を更新することができる	（有効を前提に右判断）	〔法定更新と更新料〕この定め方では法定更新には適用がない。