ＤＩＹ型賃貸借契約のメリットと注意点

ＤＩＹ型賃貸借契約とは、借主（入居者・賃借人）が自分でＤＩＹ工事をして入居する形式の賃貸借契約です。貸主、借主ともにメリットがある契約ですが、特殊であるが故にトラブルも発生しています。

当グループでは、顧問先不動産会社様に対する指導を行っているほか、仲介不動産会社がいない場合でもＤＩＹ型賃貸借契約の申込から締結までの文書を作成したり流れをご説明するなどして貸主・借主の皆様が気持ちよく契約を結んで、紛争にならないようにしています。

ＤＩＹ型にすることによる貸主・借主それぞれのメリットは次のとおりです。

賃貸入居申込書の提出を受け、申込された方と連帯保証人を審査します。

例えば、次のような特約を設けます。

• 賃借人がその費用負担で工事を実施する旨。
• 付加した動産の所有権は、賃貸借契約継続中は賃借人に帰属し、賃貸借契約終了に伴い無償譲渡する旨。ただし、動産が不動産に付合した場合には、賃貸人のものになる旨（例えば、壁にペンキを塗った場合）。
• ＤＩＹ工事した部分が通常使用に耐えられない状態のときは、補修したうえ無償譲渡が必要な旨。
• ＤＩＹ工事部分の原状回復義務をなしとするか、ありとするか。
• 明渡し時の精算を不要とするか、必要として残存価値の精算方法を定める。

ＤＩＹ工事の詳細が決まった段階で、賃借人から賃貸人に対して、ＤＩＹ工事の承認を申請します。

この時点ではまだ工事に着手してはいけません。

貸主は、承認する前に、必ず工事内容を事前に確認しましょう。工事前に（特に工事申請があった箇所の）写真を撮影しておきます。

また、承諾書を先に渡すのではなく、合意書を先に（又は同時に）締結します。

合意すべき事項は、次のとおりです。

1. ＤＩＹ工事を実施によって取り付けた動産の所有権の賃貸借契約期間中の所有権帰属
2. 明渡し時の撤去の有無
3. 残置する場合の補修の要否
4. 原状回復義務の有無
5. 明渡し時の精算の有無（有りのときは残置物の買取価格決定方法）
6. 図面等の添付の有無

借主やその指定する工事会社がＤＩＹ工事を行います。

貸主と借主が、工事が申請内容と一致しているかを現地で確認します。

工事完了箇所の写真も撮影しておきます。

基本的に禁止です。

入居期間中にＤＩＹ工事を希望する借主は、賃主に対して、許可申請を行い、貸主の承諾を書面で得ておく必要があります。

借主から貸主へ

ＤＩＹ型賃貸借契約に固有の次のようなトラブルが発生しています。

1. ＤＩＹ工事によって備え付けた物の所有者は賃貸人か賃借人か（所有権がどちらにあるかは修補義務や賃貸借契約終了後に撤去義務を負うのか否かにも影響します。）
2. ＤＩＹ工事によって備え付けた物を明渡し時に撤去するか置いていくか
3. ＤＩＹ工事によって備え付けた物が明渡し時に故障していたとき、賃借人が修補義務を負うか
4. ＤＩＹ工事によって備え付けた物が明渡し時にまだ価値があった場合、賃貸人は賃借人に精算金を支払うことを要するか否か
5. ＤＩＹ工事が事前に賃借人から聞いていたものと違う

当グループでは、賃貸借契約でも特殊なＤＩＹ型賃貸借において、皆様が気持ちよく契約し紛争を起こさないように工夫して契約書など関係書類を作成します。

【1】賃貸借契約書の中に、合意書内容を盛り込むことも可能です。