住宅ローン返済が困難になってきた方へ

「住宅ローン　返済困難」などと検索をすると、行き着く先は次の二つです。

• 不動産会社の運営するサイトにつながり「競売されるよりも任意に売却した方がよい」などと『売却』をうながされます。
• 弁護士の運営するサイトにつながり『住宅ローン特別条項つきの民事再生』や『自己破産』につながります。

また、親世帯からの援助で家計を維持していても焼け石に水です。どうせ資金援助を受けるのであれば、法律を使って最も有効な資金援助を受けましょう。

これらを並列に検討して、もっとも有効かつ未来に繋がる方法をご提案します。

金融機関にとって、住宅ローンを滞納した方もお客様です。

したがって、最初は穏便な文書から始まります。そして、どんどん事務的に法律手続が進んでいる旨を伝える内容になってきます。だいたい次のような順番で督促状は送られてきます。

口座からの引落しができないとやってきます。文書のタイトルも「ご連絡のお願い」や「ご訪問のお願い」など穏便なもので、面談を求めるものが多いです。

この文書が来たときには、金融機関に相談に行く前に司法書士事務所にご連絡いただければ良いアドバイスができます。

返済期間の延長や、返済方法の変更（ボーナスがなくなったときには、ボーナス払いの繰り延べ）などを金融機関にお願いすることができます。

「期限の利益」というのは、当初の契約で認められていた「分割返済を認める（あなたにとって）利益」です。全ての住宅ローン契約には、最初ついています。これがないと（無くなると）一括で返済する義務が発生します。

この通知を受け取った場合には、一刻も早く司法書士事務所にご相談ください。

この通知を受け取ると「任意売却」をすることができるようになります。

住宅ローンを融資した会社が、保証会社に対して、代位弁済を求めた（又は代位弁済を受け取った）ことを知らせる通知です。あなたは今後、保証会社に対して返済することになります。

この通知を受け取った場合には、一刻も早く司法書士事務所にご相談ください。

競売が開始すると、通常３～５か月間でご自宅の所有権を失ない退去する必要が生じます。

競売よりも有利な任意売却を行うことで、残債務を少しでも少なくする必要があります。

この通知を受け取った場合には、一刻も早く司法書士事務所にご相談ください。

私たちは、次の５つのSTEPで、あなたにとって最も良い手続をご提案いたします。

1. 利息制限法による引直し計算：まず、サラ金やクレジットカード会社から借入がある場合で、利息制限法の上限金利を超える金利を支払っていた場合には、利息制限法による引直し計算を行います。この方法で債務がギュッと圧縮されることもあります。
2. 民事再生法による圧縮計算：民事再生法を使えば、住宅ローン以外の債務をギュッと圧縮することが可能です。民事再生によってどの程度圧縮されるかは、コラム「個人再生では借金債務はどこまで減額圧縮されるのか（個人再生の最低返済額）」をご参照ください。
3. 客観的な家計の見直し：客観的な視点で家計を見直します。親世帯等からの援助が受けられるかも検討します。

上記３つの方法（利息制限法による引直計算、民事再生による圧縮計算、家計の見直し）であれば返済できるか？それでも返済は無理か？を検討します。

「所有」は諦めざるをえなくても、それでも「居住」を続けられる場合もあります。

リースバックは、検討すべき課題も多く、この時点で信用のおける不動産会社に入ってもらうことが多いです。リースバックの検討すべき課題については、後で触れますね。

任意売却又は競売の後に、破産申立をすることができます。

ご自宅を失うことにはなりますが、身軽になって老後資金を貯めたり、一からやり直すことができます。

「リースバック」は聞き慣れないかもしれませんが、「セール&リースバック」の略です。

簡単に申し上げると、①あなたのご自宅を第三者に売ると同時に、②あなたと買主さんとの間で「あなたを借主に、買主を貸主にする賃貸借契約」を結びます。

そうすることで、外見は何も変わることなく、あなたはその家に住み続けることができます。

借金整理のために不動産を売却する場合には、売却価格は適正なものでなければなりません。

低価格で売却しようとしても住宅ローン会社が「うん」と言わないばかりか、その後の手続で問題になることもあり得るからです。

一方、買主の立場からすると「売主（借主）が短期間で家賃支払を諦めて退去すると痛い」ことになります。退去された場合には、第三者に賃貸するために内装リフォーム費用がかかるためです。そこで、買取額を安くしようとします。

また、リスクが高いため、個人の不動産投資家は手を出す人が少ない傾向にもあります。その点、大手不動産はバルクで見てくれます（１０件リースバックして、７件利益出れば３件損しても・・・良い）ので、買い取り価格を高い目に出してくれるところが多い印象です。

さらに「売主が払ってきた住宅ローン　＞　家賃　＞　買主の不動産融資の返済額」という関係にならないと、リースバックをする意味がありません。

リスクは売買価格で調整していますので、家賃はだいたい近隣相場（成約事例を見せて）になることが多いです。

もちろん、親族にお金持ちがいらっしゃる場合には、親族との間で「リースバック」をすることができます。

不動産を売ったときの譲渡所得は、給与所得とは別に課税される分離課税ですが、所得税の申告書に記入して申告します。譲渡所得のみの申告ではありません。

したがって、税理士に依頼する場合でも所得税の申告と一緒に行ないます。

よって、税理士報酬も、個人事業主の申告書作成料同様の価格（５万、１０万、それ以上）となります。

また、２つの以上の物件を同年に譲渡した場合、損益通算することができます。

住宅ローンやその他の借金の返済が苦しくなったときには、不動産会社ではなく「まず司法書士」にご相談ください。

住宅ローンやその他の借金の返済が苦しくなったときには、不動産会社ではなく「まず司法書士」にご相談ください。

まずは、30分につき5,500円（税込）の司法書士による法律相談をご利用ください。

その後、あなたにもっとも適切な「サポート内容とその報酬」をご提示いたします。

※　売買契約に押印した後のご相談の場合　※

まず、売買契約書・重要事項説明書の署名欄を送付ください。 

なお、売買契約書や重要事項説明書を作成したのが、顧問先又は関与先の不動産会社である場合には、利益相反が生じる可能性がありますので、お受けすることができません。