「財産分与」離婚後も住み続けるなら、妻名義に変更すべき

住宅ローンが残っているご自宅がある場合、特にオーバーローンで一方の配偶者がそこに住み続けたいときには、離婚の協議は難しくなります。

また、妻に資力があり妻がローンを支払っていくにも関わらず、夫名義のままにしていると、将来、夫が破産すると妻は家を失う可能性があります。

• 住宅ローンが残っているのに、妻名義に変更して大丈夫か？！
• どんな税金がかかる可能性があるの？
• 後日、問題にならないの？！
• なにか良い方法はないの？！

全て「あなたのまちの司法書士事務所グループ」にお任せください。

夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を、離婚する際又は離婚後に分けることを言います。話し合いがまとまらない場合には、調停を申し立てます。

また、財産分与によって、不動産の名義を取得された場合には、忘れずに登記しなければなりません。

元の家は、夫名義だけれど住み続けたい。

住宅ローンの債務者（支払い義務者）も夫になっている場合、どうすれば良いでしょうか？

二つの方法がございます。

＜奥様に一定の給与があり、奥様の名義で住宅ローンを組める場合＞

奥様名義で新たに住宅ローンを借りて、夫の住宅ローンの残高を全額返済することで、不動産の名義を夫から奥様へ変更することが可能です。

＜奥様名義で住宅ローンを組めないけれど、奥様が支払っていく場合＞

銀行は、所有者と住宅ローンの債務者（支払い義務者）が一致していることを要求しています。また、住宅ローンを完済せず、名義を変更することは銀行との契約違反であり、銀行に見つかれば一括返済を求められることもあり得ます。

では、どうすれば良いでしょうか？

奥様が夫に代わり、住宅ローンを支払っていくという約束が夫婦間ででき、奥様にその決意・返済原資もある場合、銀行との契約違反になることを承知いただいたうえ、夫から奥様へ所有権移転登記をしてしまうことをオススメします。

なぜなら、住宅ローンを奥様が完済したのち、名義をかえようとしても、夫の協力を得られるとは限らないからです。また、名義を変えず奥様が住宅ローンを支払い続けたのに、夫が破産すると、奥様は家を取られてしまうリスクもあるからです。

なお、夫側のリスクを低減するためには、履行引受契約を締結されておくことをオススメします。

（平成28年12月。司法書士佐藤大輔）

財産分与手続完了までの標準所要時間は、約1か月です。

次のような基準でお願いしております。

次のような場合には、追加料金が発生します。

【1】反対給付とは・・・不動産を渡す代わりに「○○をもらう」または「○○の権利をもらう」などという場合です。

【2】公正証書にする場合には、公証人手数料も必要です。

Ｑ．不動産を財産分与することでどのような税金が発生しますか？！

次のとおりです。なお、贈与税は、通常かかりません。当事務所グループでは、どの程度の税金がかかるのか、提携税理士に試算を依頼したうえで、ご提案いたします。ご安心ください（あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔・平成29年1月）。

 

もらう側

・登録免許税

・不動産取得税 【１】

・（毎年）固定資産税・都市計画税

 

財産分与する側

（譲渡）所得税 【２】

 

【１】 かからないこともあります。

【２】 時価で売却したものとして、購入したときの売買代金との差額について、課税されます。不動産を元配偶者に無償で渡しているのに、なぜ所得税が発生するのかという疑問を良くいただきます。所得があがる結果、保険料もあがることになるので、注意が必要です。

Ｑ．離婚を契機に自宅の不動産の名義を変えようと考えています。注意すべき点は？

不動産の名義を変更する場合には、登記の原因によって、かかってくる税金が大きく異なります。必ずしも「財産分与」を原因に移転登記することが正しいとは限らないのです。当事務所グループでは、下表などを参考に最適な登記の原因を選択し、オススメしております。

（平成30年3月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔）

 

●＝課税される ▲＝課税可能性あり ×＝課税されない		財産分与	売買	負担付贈与	贈与
不動産を渡す側	譲渡所得税（国税） 住民税（地方税）	▲時価で譲渡したとみなされる。購入時より時価が高騰していたとき課税される【注1】	▲購入時より高額で売却したとき 【注1】		×
	贈与税		▲時価より高い売却のとき 【注2】	▲負担が贈与財産より過大であるとき	×
不動産を	不動産取得税	×	●	●	●
	登録免許税率	20/1000	土地15/1000 建物20/1000 但し居住用のとき 建物3/1000	20/1000	20/1000
	贈与税	×但し【注3】	▲時価より安い売却のとき【注2】	▲時価から負担額を控除した金額について【注2】	▲相続税評価額 【注2】
	固定資産税	●	●	●	●

Ｑ．財産分与登記の注意点の教えてください。

次の4点に注意します。

1. 協議離婚以外の場合、すなわち調停・審判・裁判による離婚の場合には、調停調書、審判書や判決書で「財産分与」以外の登記原因を指定していないか確認が必要です。
2. 「財産分与」という登記原因を使えるのは、離婚した（離婚届を提出した）夫婦のみです。
3. 「財産分与」という登記原因を使うと、不動産をあげる側に譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税が大きかったため、こんな筈ではなかった（錯誤無効）と財産分与登記の抹消を求めて提訴し、あげた側が勝訴した（無効な登記となった）裁判例がございます。
4. 登記原因日付は、次のとおりになります。

①	②	登記原因日付
離婚届を提出	財産分与の合意	財産分与の合意をした日
財産分与の合意	離婚届を提出	離婚届を提出した日

（平成30年3月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔）