地主･家主様向け｢借地借家管理｣サービス

あなたのまちの司法書士事務所グループ

神戸・尼崎・三田・西宮・東京・北海道

司法書士として、長年にわたり相続のお手伝いをしていると、（特に多くの不動産をお持ちの）地主様・家主様は、適正に借地・借家を管理できていないことが分かりました。

皆さま口をそろえるように「親の遺してくれた財産だから、しっかり管理しないといけないとは思いながら、やり方が良く分からないので、そのままズルズルと来てしまった。」とおっしゃいます。

そんな地主様・家主様は、「不動産と訴訟のプロ司法書士」と「不動産価格のプロ不動産鑑定士」が提供する「借地借家管理」サービスのご利用を検討ください。

もくじ
適正な管理ができていない例初回ご依頼時の管理通常の管理（賃貸借契約の更新時期をお知らせ）臨時の管理借地人・借家人に相続が発生したときの対応借地人から建物売却の連絡があったときの対応借地人・借家人から退去連絡があったときの対応司法書士の報酬・費用

適正な管理ができていない例

これまで次のような例が多数ございました。

適正な管理に切り替えて、将来の納税等に備えましょう。

亡くなった親が管理していたので・・・

借地を相続したけれど、管理の方法が分からない。
そもそも貸している土地・建物がどこなのかハッキリ分からない。
貸している側、借りている側の両方に相続が発生して、何代も経っているうちに、権利関係が複雑になってしまった。

更新料に関して

そもそも更新料を請求できる契約になっているか、分からない。
更新料を請求し忘れ、法定更新されてしまった。
賃貸借契約の更新時期が、借地人・借家人ごとにバラバラでキッチリ管理する仕組みができていない。

地代・家賃に関して

地代・家賃が何十年も上がっていない。
現在の地代・家賃が適正か否かが分からない。
適正なタイミングで、適正な地代・家賃に変更したいがやり方が分からない。
地代・家賃の滞納が多い借地人・借家人がいる。

初回ご依頼時の管理

保有する全ての土地・建物の賃貸借契約書などを確認

一覧表の作成

必要に応じて、登記情報・公図・測量図・建物図面などを取得したうえ、一覧表を作成いたします。

作成過程で発見した問題点とその解消方法もご提示します。

一覧表には、坪あたり賃料や次回更新時期も明記、ご要望により不動産鑑定士による適正地代（新規賃料・継続賃料）も追記します。

契約書はデータ化し、ファイリングしてご返却

管理に適したファイル形式にしてご返却いたします。

ご自身で管理又は司法書士に管理を依頼

以降はご自身で管理いただくか、司法書士に管理を依頼いただくか、ご選択いただきます。

通常の管理（賃貸借契約の更新時期をお知らせ）

賃貸借契約の更新時期は、①更新料を請求できるほか、②賃料の増額を請求できるチャンスでもあります。司法書士が管理し、お知らせすることで、大切な機会を逃しません。

更新時期のお知らせ

毎月、次の情報をお知らせします。

契約更新時期がくる賃貸借契約の有無、内容
（更新契約がある場合）不動産鑑定士の適正賃料に関する意見
（更新契約がある場合）不動産鑑定士の更新料に関する意見

方針の協議

書面による通知で応じなければどうするか？
調停や訴訟も視野に入れるのか？
賃借人との関係性によっては、請求しないこともあり得ると思います。

このあたりを協議させていただきたいと思います。

賃借人に対する更新料請求・賃料改定のご連絡

司法書士が文書を起案し、基本的にご本人名で送付します。

（賃借人が承諾した場合）

合意書を作成

（賃借人が拒否した場合）

賃料増額調停

賃料増額訴訟

臨時の管理

司法書士が、臨時の管理を行うのは次のようなときです。

借地人・借家人に相続が発生したとき
借地人から建物売却の連絡があったとき
借地人・借家人から退去連絡があったとき

とこで、司法書士には、代理交渉することができる金額の上限がございます。詳しくは、司法書士の訴訟関連業務（簡裁訴訟代理権と裁判書類作成）についてをご参照ください。

事案に応じて、代理交渉の可否をお知らせいたします。また、司法書士が代理できず、かつ、お客様ご自身で交渉することが困難な場合には、不動産に詳しい弁護士をご紹介しますので安心ください。

借地人・借家人に相続発生したときの対応

賃借人からの連絡などにより死亡を確認

賃借人から地主様へ、賃借人が死亡した旨の連絡があることがあります。

借地権・借家権も財産ですので、キッチリとした相続手続を行なわないと、地主様が借地人・借家人間の紛争に巻き込まれることもあり得ます。

連絡なく、その相続人が無断で居住を継続していることもあります。

振込名義人がいつの間にか変わっていないかを確認しましょう。

お客様から司法書士へご連絡

借地人と協議（相手方へ賃料改定・名義書換料の請求）

連絡してきた賃借人が正式に賃借権を相続をしているのか戸籍や遺産分割協議書の提出を受け、司法書士がチェックいたします。

地主様のご意向をお伝えし、相手方の要望を聞いてお伝えします。

合意書の締結

借地人から建物売却の連絡があったときの対応

借地人から地主様へ連絡

「建物を第三者に売却したいので承諾して欲しい」旨の連絡

お客様から司法書士へ対応を連絡

司法書士から不動産鑑定士に承諾料の算定を依頼

（お客様と司法書士・不動産鑑定士）協議

地主又はその推定相続人が買うべきという選択肢もあり得ます。
また、地代値上げや承諾料を請求するタイミングでもあります。

これらについて方針を協議します。

	地主様へ売却		第三者へ売却
	メリット	デメリット	メリット	デメリット
地主様	借地権を買い戻せるチャンス	名義書換料を取得できない。条件次第では、金銭の出費を伴う。	名義書換料を取得できる。名義書換を承諾せず、地主様自身に売るよう請求することもできる（但し、承諾に代わる許可制度に注意）。良い借地条件に変更を申し入れするチャンスでもある。	次の借地人も良い人かは分からない。だからしっかり審査する。
借地人	早くに現金化できる可能性もある。	地主の懐事情や、借地条件によっては、売れない可能性もある。	広い市場で買主を探すことで適正な価格で売却できる可能性もある。	借地権付建物は人気がなく、売れない可能性もある。売却できるまでの固定資産税や地代が発生する。