宅建業免許が必要な場合

1. 宅地建物取引業法の規定
2. 自己所有物件売却にも宅建免許が必要な理由（宅建業法第２条第２号の解析）
3. 「業として」行なうとは何か（国土交通省ガイドラインより）
4. 破産管財人が不動産を売却するのに宅建業免許は要さないのか？
5. 宅建業法違反が争われた裁判例
6. 無免許営業の検挙数
7. 無免許営業で検挙された事例
8. 考察

1. 第3条第1項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない。
2. 第3条第1項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営む旨の表示をし、又は宅地建物取引業を営む目的をもつて、広告をしてはならない。

1. 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に宅地建物取引業を営ませてはならない。
2. 宅地建物取引業者は、自己の名義をもつて、他人に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもつてする広告をさせてはならない。 

次の各号のいずれかに該当する者は、3年以下の懲役若しくは300万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。

①（略）

②第12条第1項の規定（無免許営業の禁止）に違反した者

③第13条第1項の規定（名板貸しの禁止）に違反して他人に宅地建物取引業を営ませた者

④第65条第2項又は第4項の規定（業務停止命令）による業務の停止の命令に違反して業務を営んだ者

次の各号のいずれかに該当する者は、100万円以下の罰金に処する。

②第12条第2項（無免許なのに表示・広告）、第13条第2項（名義貸しなのに表示・広告）、（以下略）

※「又は」と「若しくは」は、「又は」の方が大きいくくりになる。

（A若しくはB）又はC

（A、B若しくはC）又は（C、D若しくはE）

• 【（宅地若しくは建物）の（売買若しくは交換）】をする行為で業として行うものをいう。
• 【（宅地若しくは建物）の（売買、交換若しくは貸借）の（代理若しくは媒介）】をする行為で業として行うものをいう。

• 宅地か建物の売買（交換）を業として行なうもの
• 宅地か建物の売買（交換、賃借）の代理（媒介）を業として行なうもの

破産管財人は、破産財団の管理処分権を有し、裁判所の監督の下にその職務と して財産の処分及び配分を行うものであり、破産財団の換価のために自らの名において任意売却により宅地又は建物の取引を反復継続的に行うことがあるが、当該行為は、破産法に基づく行為として裁判所の監督の下に行われるものであることにかんがみ、法第２条２号にいう「業として行なうもの」には該当せず、当該行為を行うに当たり法第３条第１項の免許を受けることを要さないものとする。

ただし、当該売却に際しては、必要に応じて、宅地建物取引業者に代理又は媒介を依頼することにより、購入者の保護を図ることが望ましい。  

◆学生アパートの所有者らを構成員とする企業組合が、特定の宅地建物取引業者と提携し、自らはアパートの賃借人の募集、勧誘行為等を行う一方、最終的に宅地建物取引業者を媒介人とする賃貸借契約を締結させ、宅地建物取引業者が賃借人から受け取る仲介手数料の６割を取得していた行為が、宅地建物取引業の無免許営業に当たるとされた事例

◆企業組合の上記行為に際し、企業組合の募集、勧誘行為等により既に賃貸借契約の締結を希望するに至っている者に対し、自らを媒介者とする重要事項説明書及び賃貸借契約書を提供するなどしていた宅地建物取引業者の行為が、宅地建物取引業法の名義貸し行為に当たるとされた事例

8

被疑者は、都道府県知事の免許を受けないで、業として、平成30年12月頃から２回にわたり、建物売買契約の媒介をし、無免許で宅地建物取引業を営んだもの。

令和元年５月、２名を宅地建物取引業法違反（無免許事業等の禁止）で逮捕した。  

建設業等を営むＡは、行政担当者による再三の指導に従わず、傘下のグループ会社の代表取締役Ｂと共謀のうえ、都道府県知事の免許を受けないで、業として、平成29年１月頃 から同年９月頃までの間、計４回にわたり、 宅地（12画）を売却し、無免許で宅地建物取引業を営んだもの。

平成29年11月、２名を宅地建物取引業法違反（無免許事業等の禁止）で逮捕した。  

宅地建物取引業を営むAは、免許の取消処分を受けた後、平成27年5月から8月までの間、競落した複数の不動産物件を売却し、無免許で宅地建物取引業を営んだもの。 　　

同年11月までに、Aを宅地建物取引業法違反（無免許事業等の禁止）で逮捕した。  

不動産業者は、平成23年３月から同年11 月までの間、県知事の免許を受けずに、建物賃貸借契約の媒介を行い、福島県借り上げ住宅制度の特別措置を利用して、福島県から仲介手数料約２万6,000円をだまし取 るなどした。

24年４月までに、同人を宅地建物取引業法違反（無免許事業等の禁止） 及び詐欺罪で逮捕した（福島）。  

会社役員の男は、平成23年１月から24年４月までの間、競売で落札した建物の販売を繰り返し、県知事の免許を受けずに不動産を売買した。

24年11月、同人を宅地建物取引業法違反（無免許事業等の禁止）で逮 捕した（香川）。

不動産業者らが、知事の免許を受けないで、平成14年２月から16年４月までの間、競売物件８件を落札し、合計約１億1,000万円で販売した。

16年５月、宅地建物取引業法（無免許）違反で３人を検挙した（新潟）。

不動産業者が、知事の免許を受けないで、 平成13年11月から15年５月までの間、宅地建物24物件を約１億6,000万円で販売した。

16年９月、宅地建物取引業法（無免許）違反で ２人を逮捕した（兵庫）。

無免許不動産業者らが、平成13年７月から 14年７月までの間、国定公園内に無許可で道 路を設置するなど工作物を新築した上、他の不動産業者の名称を使用し、約20人に対して 約30区画の土地を販売した。

15年6月までに、 宅地建物取引業法違反、自然公園法違反及び詐欺罪で３人を逮捕した（愛知県警）。