「建売住宅」と「建築条件付土地」とは何が違うのですか？！

夢のマイホーム購入。家を購入するのも何通りかの方法があることをご存知でしょうか？

大きく分けて次の４通りです。

土地だけを購入して、自分で建築士・工務店を探して建築する方法
建築条件付の土地を購入する方法
新築建売住宅を購入する方法
中古住宅を購入する方法

上の「２」と「３」は良く似ているので、不動産会社の説明不足などもあり、トラブルになることも多いようです。折角のマイホーム購入でトラブルにならないよう、違いをシッカリと理解して購入しましょう。

もくじ
マイホームを持つ４種類の方法「建築条件付土地」と「建売住宅」の違いと注意点人気の関連ページ

マイホームを持つ４種類の方法

土地だけを購入して、自分で建築士・工務店を探して建築する方法

気に入った土地を購入して、気に入った建築士に設計を依頼し、気に入った工務店に建築してもらう方法で、最もリッチなマイホームかもしれません。

法的な構成は「土地の売買契約」と「建物の請負契約」になります。

建築条件付の土地を購入する方法

土地だけを購入するのですが、建物の建築士・工務店も決まっている方法です。

法的な構成は「土地の建築条件付売買契約」と「建物の請負契約」になります。

新築建売住宅を購入する方法

既に建っている、まだ誰も住んでいない家を購入する方法です。

法的な構成は「土地・建物の売買契約」になります。

中古住宅を購入する方法

既に建っており、人が住んだことのある家を購入する方法です。

あまり築古だと、税金の恩恵を受けることができなくなりますが、中古住宅を購入して大規模リノベーションをするというのも流行しています。

法的な構成は「土地・建物の売買契約」になります。

「建築条件付土地」と「建売住宅」の違い

色々な点が異なり、一概にどちらが良いとは言い切れません。

どちらを選択するにしても「仕組み」と「メリット・デメリット」を充分理解したうえ、契約することが大切です。

●＝購入者にとって良い面、✕＝購入者にとって悪い面

	建築条件付土地	建売住宅
現地	建物はまだ建っていません。	建物は建っていることが多いです。未完成建物でも建築確認を受けていることが多いです。【1】
契約	土地の建築条件付売買契約（後日）建物の建築請負契約	土地建物の売買契約
間取り変更	●見本プランからの間取り変更は、可能。	×間取りの変更は、不可能又は困難なことが多い。∵建築確認を既に受けているため、設計変更は困難【1】
広告規制	建築条件付土地であること建物の建築請負契約を締結する期限建築請負契約が締結できなかった場合には、土地売買契約が解除され土地売買代金が全額返還されること【2】	「建物完成前に」広告するときは建築確認番号を表示する【3】
重説への記載	建物の工事請負契約の成否が土地の売買契約の成立又は解除条件である旨工事請負契約が締結された後に土地売買契約を解除する際は、買主は手付金を放棄することになる旨【4】	「建物完成前」に契約するときは、建築工事完了時における形状、構造、主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造【5】
宅建業法の適用	×建物の建築請負契約には、宅建業法の規制がない。手付金の上限額規制（売買代金の２割まで）が適用されない。一定額以上の手付金の場合の保全措置義務が適用されない。建物の建築請負契約で損害が発生しても、宅建業法に基づく営業保証供託金や弁済業務保証金を受け取ることができない。	●土地も建物も、宅建業法の規制が適用される。手付金の上限額規制（売買代金の２割まで）一定額以上の手付金の場合の保全措置義務土地建物の売買で損害が発生すれば、宅建業法に基づく営業保証供託金（宅建業法25.27）や弁済業務保証金（宅建業法64の7、64の8）を受け取ることができる。
建設業法の適用	建物の建築請負契約について適用あり	適用なし
仲介手数料	●仲介手数料は、土地のみ【6】	×仲介手数料は、土地建物両方に発生。
解約	●土地の売買契約後、建物の建築請負契約締結前であれば解約可能。 ×建物の建築請負契約締結後の解約は、違約金が発生する。	●売買契約後、手付解約期限までに「手付放棄」すれば解約可能。
住宅ローン	×金融機関のローンは土地購入時、建物完成時の少なくとも２回必要。 ×土地購入から建物引渡しまで金利が発生する。	●金融機関のローンは１回で良い。 ●建物完成して引渡しを受けるまで金利は発生しない。
注意点	〔土地売買契約〕建物建設費にまで、仲介手数料やコンサル費用などが載せられていないか注意すること〔建物建築請負契約〕オプション料金の加算が増えて頓挫しないよう、建築計画が充分に固まってから請負契約を締結すること〔契約一本化〕土地売買契約、建物請負契約を締結し、建物完成まぎわになって契約の一本化をすすめる仲介会社があるとのこと。建物の仲介手数料も取られることを意味するので注意。	最終残代金の支払いは、建物や外構も完成してからにすること

【1】未完成の建物を宅建業者が売ろうとすると、建築確認を受けていなければ、広告をすることが出来ず（宅建業法33）、売買契約を締結することもできない（宅建業法36）からです。

【2】不動産の表示に関する公正競争規約6条

公正競争規約とは、景品表示法31条に基づき業界団体が自主的に設定し公正取引委員会及び消費者庁の認定を受けた広告などを行なう際のルールです。自動車業界なども設けています。

【3】宅建業法33、不動産の表示に関する公正競争規約5条

建物建築工事完了前においては、建築基準法第6条第1項の確認があつた後でなければ、当該工事に係る建物の売買その他の業務に関する広告をしてはならない。

【4】宅建業法35Ⅰ⑧、国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」

「宅地建物取引業者が、いわゆる建築条件付土地売買契約を締結しようとする場合は、建物の工事請負契約の成否が土地の売買契約の成立又は解除条件である旨を説明するとともに、工事請負契約が締結された後に土地売買契約を解除する際は、買主は手付金を放棄することになる旨を説明することとする。なお、買主と建設業者等の間で予算、設計内容、期間等の協議が十分に行われていないまま、建築条件付土地売買契約の締結と工事請負契約の締結が同日又は短期間のうちに行われることは、買主の希望等特段の事由がある場合を除き、適当でない。」

【5】宅建業法35Ⅰ⑤、同施行規則16

【6】建物建築についても、仲介手数料（「コンサル料など」他の名目の場合もあります。）を要求する仲介会社も存在しています。あくまで売買の仲介を受けたのは「土地」についてだけなので、「建物建築工事」の仲介はおかしいですが、そもそも建物建築工事については、宅建業法の範囲外のことなので、取り締まることができない状態です。建物建築に関する手数料を支払う約束（契約）をしてしまうと支払う義務が生じかねません。この点については時間があるときに裁判例を探してみたいと思います。