認知症の方の不動産売却

不動産売買に関して最も多い質問の一つが「売主はちょっと認知症ですが、売買できますか」です。

• 売主様のご家族から「母が認知症なんですけれども、自宅を売却すること出来ますか？」
• 不動産会社から「今、売却査定の依頼が入ったんですけれども、娘さんが『お父さんは認知症』っておっしゃってるんですよー。どんなことを注意しないとダメでしょうか？」

どういう状態であれば、売って良いのか？！

絶対ダメな状態とは？！

それでも売却しないといけないときには？！

司法書士の視点から考察しました。

認知症であれば、絶対に売却できないという訳ではありませんが・・・

1. 売買契約締結時点
2. 不動産取引（残代金支払、不動産引渡し）時点

両方の時点で、売主さんには、不動産を売却する「行為能力」が要求されます。 

判断能力がない状態にも二通りあります。

1. 「行為能力」がない売主が行なった売買は、後日、取消しされる可能性のある売買になります。
2. もっと酷くて「意思能力」もない売主が行なった売買ならば、後日、売買の無効を主張されることもありえます。 

売却直後に売主様が亡くなられ「ばあちゃんは、認知症やった。不動産なんか売却できる筈がない」などと相続人が騒ぎ出した場合には、仲介不動産会社などが責任を取らざるを得ない可能性がありますので、ご注意ください。

【1】無効。すなわち効力が発生しません。

1. 意思能力がない者がした行為は無効（大審院明治３８年５月１１日判決）
2. 法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする（新民法3条の2）

不動産取引は、通常、次の流れで行われます。

1. 売買契約の締結（不動産売買契約書への押印、手付金の授受）
2. 売買契約履行の前提条件の履行（例えば、境界の復元・測量など）
3. 売買の実行（残代金の支払、物件の引渡し）

「1.の時点」売買契約の締結時には、通常、不動産会社(宅地建物取引士業)が売主様の意思確認をしますが、微妙なときには、司法書士がこのときにも意思確認をすることがございます。コラム「不動産売買契約締結前に、売主の判断能力確認（意思確認）を司法書士にご依頼くださる不動産会社様へ」もご参照ください。

「3.の時点」売買の実行時には、司法書士が意思確認をしますが、意思確認の対象は売主さんご本人です。売主ご本人に能力がないことを確認した後に、ご家族が代理人だとご主張された場合でも、ご本人にはご家族を代理人にするための能力（委任契約を締結する能力）がないと判断せざるを得ないからです。万が一、売主さんご本人が、認知症などで判断能力が落ちてしまった場合には、他の親族全員が売ってくれと言っても、司法書士は売却の登記を行なうことが出来ません。

不動産取引時に司法書士は、次のように意思確認を行います。

売買契約時に意思確認をする不動産会社さんも、同様に行うことをオススメします。

ご本人に面談して、質問をします。

コストが掛からない方法ですので、まず一番最初に行なうことをオススメしています。

ご面談の内容は、ビデオ撮影・録音・細かいメモをして残しておきます。

主な質問項目は、次のとおりです。

質問の中に、本当に不動産を売りたいご本人ならば、絶対に「はい」と答えないような質問を混ぜておきます。例えば

「本当は売りたくないんですよね。」

「（１億円の物件なのに）１００万円で売るんですよね。」

認知症の方の中には、お気持ちが優しくて何にでも「はい」とお答えされる方がいらっしゃるからです。

質問を無事クリアした場合には、診断書を取得するようご家族にお願いします。

１．診断書には色々な形式のものがありますが、成年後見制度を利用する際に裁判所に提出する用の書式をオススメします。 裁判所ＨＰからダウンロードしてください。

２．診断書が到着したら、「３判断能力についての意見」欄（上の赤枠で囲った部分）をご覧ください。それぞれの意味は、それぞれ次の通りです。

念のために「登記されていないことの証明書」も取得しておきましょう。

何が登記されていないかというと、成年後見登記がされていないことの証明です。

「登記されていないことの証明書」が取得できたということは、ご本人は申請日時点では、成年被後見人などではないということが、証明できます。

登記されていないことの証明書の説明及び請求方法(東京法務局ＨＰ)

判定が「判断能力がない」となったけれど、どうしても売却したい場合には、成年後見制度を利用することになります。ただし、成年後見制度のご利用には次のような注意点があります。

⑴　ご家族ご自身を成年後見人候補者として申立てをした場合

• ご家族が選任されず、司法書士・弁護士などの専門職後見人が選任される場合がある。

⑵　ご家族が成年後見人に選任された場合

• 帳簿をキッチリ作成して、定期的に家裁に報告することを要する。
• 後見監督人選任か後見制度支援信託利用の利用を選択させられることがある（流動性の高い現金預金が大きいとき）

⑶　司法書士・弁護士などの専門職後見人が選任された場合

• 家庭裁判所が決定する報酬をご本人死亡まで支払う必要がある。

⑷　その他

• 一度申立てをすると、家裁の許可がない限り、取下げ出来ない。
• 節税のための贈与などが出来なくなる。

1. まず申立書の作成に３～６か月程度かかります。
2. 家庭裁判所が決定を出すまでに１～３か月程度かかります。
3. 決定が出て（申立人が受け取って）から２週間で審判確定です。
4. 審判確定から１か月程度で、成年後見人が家裁に財産目録を提出します。
5. 成年後見人が売却を相当と判断した場合には、家裁に売却許可申立をします。
6. 許可申立から許可まで１～２週間かかります。

上記を合計すると、最短でも６か月、最長１１か月ほどの時間を要することになります。

売却したい不動産がご本人の居住用不動産で、かつ、ご本人に預貯金などの財産がある場合には

• 成年後見人が売却しないこともあり得ます。
• 成年後見人が売却するつもりでも、家庭裁判所が売却許可を出さないこともあり得ます。

売却したい不動産がご本人の非居住用不動産で、かつ、ご本人の現金預金が不足する場合には

• 成年後見人は売却してくれる可能性が高いです。
• 家庭裁判所の許可は不要です。

居住用不動産とは。。。

非居住不動産とは。。。

【1】家庭裁判所において、後見・保佐・補助開始の各審判を受けていなかったとしても、司法書士がご本人に判断能力がないと判断した場合には、売却することができません。