高齢になった収益不動産オーナーの資産管理＜家族信託による解決事例＞

あなた様が、個人名義でアパートやマンション（収益不動産）を保有している場合、あなた様が万一認知症などで判断能力を喪失してしまうと、収益不動産は朽ちていきます。

収益不動産の老朽化を防ぐことができ、適切なタイミングで売却することもできる。

あなたの財産を柔軟に管理する仕組み。それが「収益不動産の家族信託」です。

こんなご相談ございませんか？

収益不動産を所有なさっている方が、交通事故やご高齢で認知症になった場合

家賃が入金されても金融機関からの出金が困難になることも（窓口出金は無理です。ＡＴＭによる出金も銀行がご本人の認知症を知るとキャッシュカードを止められることもあります。）
権限なく出金をしていると、ご本人の死後、他の相続人から使途不明金返還請求訴訟を提起されることも。
新たな賃貸借契約を締結することができなくなります。∵賃貸借契約をはじめ全ての契約を結ぶためには、法律上の判断能力が必要だからです。
痛んだところを修理できなくなります。∵修理工事は、法律上「請負契約」といいますが、契約の締結には、法律上の判断能力が必要だからです。
風水害などの事故で不動産が壊れたときに、保険金の請求もできない。
家族が、そろそろ売却した方が良いと思っても、ご本人に判断能力がなければ売却できない。

家族信託は、まだ新しい制度らしいので、まだ信用できません。

他の制度を使って、家族信託同様の効果を生み出すことはできませんか？

法定後見制度では、後見人が誰になるか、予想できません。資産が多い場合には、申立書に後見人候補者として親族の名前を記載していたとしても専門家（司法書士又は弁護士）が後見人に選任されることもあります。
親族が後見人に選任された場合でも、後見開始後は本人にとって合理的な支出しか認められません。
相続税対策のための賃貸マンションを建築したり、そのための融資を受けることができません。
入居率を上げるためにリフォームをしたくても、リフォームだけで入居率が上がるか分からないため、後見人や家庭裁判所が認めないこともありえます。
入居希望者が来たときには、速やかに対応が必要であるのに、専門職後見人にすぐ連絡がつかなかったり、回答に時間を要することもあり得ます。何故なら、専門職後見人は収益不動産経営の専門家ではないからです。
同様に、何等かの意見を欲しくて家庭裁判所に照会しても、速やかに回答をもらえないことや、ちんぷんかんぷんな回答が来ることもあり得ます。何故なら、家庭裁判所は収益不動産経営の専門家ではないからです。

成年後見（法定後見）制度は、アパートオーナー（収益不動産経営）には向いていない。

任意後見契約書で「○年ごとにリフォーム工事を依頼する権限」を委任しておけばリフォーム工事はできるかもしれません。

ただし、任意後見監督人の同意が得られるかは、別問題です。

ご本人の財産を管理する契約を結ぶことができます。これを任意代理契約といいます。
公正証書で任意代理契約をしたとしても、重要な財産の処分や融資を受ける際には、直接ご本人との意思確認を要求されます。ご本人が認知症などで意思確認ができなくなった場合には、任意代理人がいたとしても無意味になります。

ご本人の所有する収益不動産を現物出資して株式会社を設立し、収益不動産を株式会社名義にするという方法があります。収益不動産を実際に管理している息子さんを役員にしておけば、ある程度柔軟に対応できるでしょう。
元々の所有者はその株式会社の株主になります。元々の所有者が認知症などになった場合には、会社は重要な事項を決定できなくなってしまいます。
株式会社の株式を信託しておけば、元々の所有者が認知症になったとしても、万全でしょう。
実際に不動産の所有権を移転しますので、登記のための費用や税金が発生します。