不動産の相続手続（相続登記）

不動産の相続登記をご依頼いただくタイミングは、これまでは、相続税申告、銀行手続などが完了してから、司法書士事務所にお越しになるケースが多かったのですが・・・次のような法改正の結果・・・最近では、お亡くなりになる（相続が開始する）直前や直後に司法書士事務所にお越しになるケースが増えてきました。 

• 平成29（2017）年5月29日「法定相続情報証明制度」の導入。
• 令和元（2019）年7月1日「相続を早い者勝ち」にする相続法改正。 
• 令和6（2024）年4月1日「相続登記義務化」の開始。

まず、通常の相続登記の手順は次のとおりです。

❶まず、

お亡くなりになった方の戸籍を、出生～死亡まで全て集めて、相続人を確定させ、

❷次に、

確定した相続人全員で遺産分割協議を行ないます。

❸最後に

遺産分割協議で全員の合意ができれば、遺産分割協議書を作成し、実印を押印し、これに印鑑証明書を添付して相続人全員の真意を証明します。

❹司法書士が法務局に登記申請を行ないます。

「通常でない」「イレギュラーな」相続の場合には、主に次のような注意点があります。

「通常でない」「イレギュラーな」相続登記の場合には、リスクが一杯です。

是非とも不動産登記の専門家である司法書士に、中でも特殊案件の経験が豊富な当グループにご用命ください。

おおむね次のとおりです。

【１】次の場合には、目安よりも時間がかかります。

1. 着手した時点で、全相続人の現住所・現本籍地が分からなかった場合
2. 相続人中に死者・行方不明者などがいる場合

【２】次の場合には、目安よりも時間がかかります。

1. 協議がまとまらないとき
2. 相手方からの協議書の返送に時間がかかるとき

【３】不動産が複数の管轄にわたる場合には、目安よりも時間がかかります。

【司法書士費用に関する誤解】

役所に相続登記の相談に行ったら、「司法書士に依頼したら、５０万円~８０万円かかる」と言われたので、自分でしようとする。

それは・・・大きな間違いです！

司法書士の費用は、司法書士が頂戴する報酬の部分と、登録免許税などの実費の部分があります。

登録免許税は、ご自身で登記されても必要な費用です。

相続登記だけを依頼する場合には、一般的な司法書士であれば、１５万円程度が相場です。

ご自身で手続をしようとすると、必要のない書類を取得してしまったり、調べものをしたりといった余計な手間がかかります。ときには、戸籍謄本に記載の間違いがあって修正してもらう必要があることもあります。

一方、司法書士にご依頼されると、余計な費用を支払わず、余計なストレスもなく手続をすることが可能です。

《司法書士に依頼いただいた場合の例＝①親子間相続で、②戸籍収集と相続登記をご依頼》

【1】下記いずれか高い方の金額で算出いたします。

• 相続人中にお亡くなりになった方がいらっしゃる場合、お一人につき33,000円を加算します。
• 相続人が３名様を超える場合、相続人お一人につき11,000円を加算します。

【2】遺産分割協議書作成報酬は、不動産１筆×相続人２人の場合を基本報酬とし、以下の加算を行います。

• 相続人が１名様増えるごとに22,000円を加算します。
• 不動産1筆増えるごとに22,000円を加算します。
• 不動産以外の財産権の場合、１銀行・１証券会社・借地権ごとに11,000円を加算します。

Ｑ．相続登記は、誰に依頼すれば良いですか？

相続登記（不動産登記）を行っても良い資格は、司法書士と弁護士のみです。もっとも現実的には、登記を専門に扱っておられる弁護士さんは居ないでしょうから、実質は司法書士だけでしょう。

中でも、万一揉めたときにも安心な当グループにご依頼ください。

（令和2年1月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔）

Ｑ．お友達は、相続登記を自分でやったと言っています。私にも出来ますか？

時間が十分にある方は、ご自身でやってみても良いかもしれません。ご自身のルーツとなった戸籍を読むのは、慣れてくると楽しいかもしれません（個人的にはオススメしません。）。司法書士試験を合格したばかりの新人さんは、相続登記をするのに難儀します。戸籍の読み方が試験科目に入っていないからです。

「ご本人で頑張る場合」と「司法書士に依頼する場合」を比較すると下表のようになります。

因みに、私自身の相続登記は、自分の事務所に正規の報酬を支払ってやってもらいました。当然自分でも出来ますが、時間の節約と費用対効果を考えれば当然のことです。

（令和2年1月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔）

ご本人で頑張る場合	司法書士にご依頼された場合
×やってみないと難易度がわからない	〇見通しを初めに話してくれる。
×やってみないと費用がどれ位かかるかわからない。	〇概算費用を最初に教えてくれる。
×問題点やリスクに気付かないことがある	〇問題点やリスクを教えてくれる。 （司法書士事務所のレベルによります。）
×無駄な書類を集めて、余分なお金を使ってしまう。	〇必要最低限の書類しか集めない。
×何度も法務局に足を運んで教えてもらう必要がある。 手続きを覚えても他で使う余地のない知識で無駄。	〇司法書士事務所に２回ほどお越しください。
×	〇相続登記以外のことも教えてくれる。 （司法書士事務所のレベルによります。）
×他の相続人から印鑑をもらうのに苦労することがある。	〇他の相続人から印鑑をもらう方法を教えてくれる （司法書士事務所のレベルによります。）
〇司法書士に報酬を払う必要がない	×司法書士に報酬を払う必要がある

Ｑ．他の相続人全員の同意を得れば、自分の持分だけの相続登記をすることはできますか？

できません（昭和３０年１０月１５日民事甲第２２１６号）相続人が一人だけ持分移転登記をすると、登記簿上の記載からは被相続人とあなたの共有に見えてしまう不都合があるからです。

（令和2年3月・あなまち司法書士事務所・司法書士佐藤大輔）

Ｑ．戸籍を調べた結果、20名も相続人が！相続登記が完了するまでにどのような費用が発生する可能性がありますか？

主なものでも、次のような費用が考えられます。

1. 関係が希薄な相続人からは相続分に相当する金銭請求を受ける可能性があります。
2. 話しがまとまらない場合には、調停費用や訴訟費用がかかります。 当グループでは、できるだけ相続人のご負担を低減するべくアドバイスいたします。

Ｑ．権利証が見つからないのですが、相続登記はできますか？

相続登記には原則として権利証は必要ありませんので、可能です。

Ｑ．相続登記をすると相続税を支払わないといけないのですか。

相続登記をすることと、相続税は関係ありません。登録免許税（固定資産税評価額の1000分の4）がかかります。

Ｑ．相続登記をしない方が良い場合って、ありますか？

相続登記は、出来るだけ早くに、絶対にした方が良い！ これは司法書士であれば、誰でも知っていること。 でも・・・相続登記をしない方が良いケースもあるんですよね。 極めてレアなケースではあるのですけれど。 例えば、こんなケース。 お父さんから相続する不動産が、建物、借地権だけの場合。 お父さんの相続人はご依頼者お一人だけだということで、サクサクッと終わらせるべく、戸籍を集めると、何とご依頼者も知らない相続人が出てきました。 こんなとき、無理に相続登記をしようとすると、法定相続分を請求されるおそれがあります。 一方、相続登記をしないで、建物をそのままずっと（お父さん名義のまま）使って、取り壊したとき、建物滅失登記をします。 この滅失登記なんと（お父さんの）相続人のお一人から出来るんですよね。 もっとも、他の相続人にお父さんの相続財産があることがバレれば、遺産分割を請求されますので、ご注意を。 相続登記するかしないか迷ったとき・・・一度、当グループにご相談ください。