相続登記義務化：令和6（2024）年4月1日施行

所有者不明土地問題【1】を解消すべく、令和３年４月２１日参院本会議で「民法等の一部を改正する法律【2】」が可決成立しました。「民法等の一部を改正する法律」は、登記ルールを定めた「不動産登記法」を改正し、相続登記などの義務化を規定しています。

なお「相続した不動産を国に引き取って貰う制度（2024施行予定）は、別の法律「相続土地国家帰属法」で規定されています。こちらのコラムでご紹介します。

【1】所有者不明土地問題とは

令和３年現在、日本の国土のうちほぼ九州と同じ面積に匹敵する土地の所有者が分からない状態になっていることを言います。再開発ができない、固定資産税が徴収できないなど不明土地が原因で発生する問題が多数発生しています。問題解消のための方法は、多数検討されていますが、次の二つに分類されます。

┌所有者不明土地問題の「解消のための仕組み」

└所有者不明土地を「新たに発生させない仕組み」

このコラムで解説する相続登記義務化は「新たに発生させない仕組み」です。

【2】民法等の一部を改正する法律の条文（法務省ＨＰ）、新旧対照表（法務省ＨＰ）

【3】衆議院の附帯決議はこちら（衆議院ＨＰ）。参議院の附帯決議はこちら（参議院ＨＰ）。

相続登記等義務化の概要
相続登記義務化
相続人申告登記
改正不動産登記法（相続登記義務化以外の改正）
1. 所有権登記名義人が死亡したであろうと登記官がわかるときには、符号を登記簿に表示できるようにする。
2. ＤＶ被害者などの住所の登記方法
3. 手続簡略化（遺贈による移転・１０年経過買戻特約の単独抹消が可能に）
4. 登記簿でも名寄せができるように
改正民法（不動産を管理・処分しやすくするための改正）

相続登記など義務化の概要

これまで、権利の登記（売買や相続による所有権移転登記など）をするかしないかは、皆さんの自由でした。ところが、この自由が所有者不明土地を発生させているということで、一部の登記が義務化されます。

義務化される登記	原則	ペナルティ	例外	施行時期
相続登記	3年以内【1】	10万円以下の過料【2】	相続人申告登記【3】	令和6(2024)年4月1日【4】
住所氏名変更登記【5】	2年以内【6】	5万円以下の過料【7】	例外なし	令和8(2026)年4月1日【8】

【1】所有権登記名義人に相続が開始したとき、所有権を取得した者は、自己のために相続開始があったことを知り、かつ、所有権取得を知った日から３年以内に所有権移転登記を申請しなければなりません。遺贈も同様。法定相続登記後遺産分割した場合も同様。代位登記された場合は除外（改正不登法７６の２）

【2】改正不登法１６４Ⅰ。過料は、行政罰であって、刑事罰ではありませんので、過料が課されたからといって、前科がつくものではありません。

【3】相続登記義務を負う方は、法務省令で定めるところにより、相続開始した旨と自分が相続人（の一人）である旨を申し出ることができます。３年以内にこの申し出をした者は、相続登記義務を履行したものとみなす。登記官は職権で、申出者の住所氏名などを付記登記する。申出した者は、遺産分割成立後３年内に所有権移転登記を申請しなければなりません（改正不登法７６の３）。遺産分割の協議、調停や訴訟をやっている間に３年が経過しそうになった場合には、この申し出をすれば良いことになります。

なお、相続人申告登記は、あくまで一時しのぎの登記であり、不動産の所有権を取得するためにはこれまで通り「全相続人による遺産分割協議」が必要です。

【4】相続登記の義務化は、改正法施行前に相続が開始している相続についても適用されます（民法等の一部を改正する法律附則5Ⅵ）

【5】引っ越しで住所が変わったとき、ご結婚・離婚などで氏が変わったとき、名の変更を行なったときには、市役所に届出をします。ところが、市役所のシステムと登記所のシステムは統合されておりませんので、市役所に届出をしても、登記所に管理されている登記名義人の住所や氏名が自動で変更されるわけではありません。そこで、登記所に対して住所氏名変更登記を申請する必要が生じるのです。

【6】住所氏名に変更があったときから２年以内に変更登記必要（改正不登法７６の５）

【7】改正不登法１６４Ⅱ。過料は、行政罰であって、刑事罰ではありませんので、過料が課されたからといって、前科がつくものではありません。

【8】住所氏名変更登記の義務化は、改正法施行前に住所氏名変更があった場合にも適用されます（民法等の一部を改正する法律附則5Ⅶ）

相続登記義務化（改正不登法76条の2）

施行時期	令和6年4月1日【1】
対象者	相続や遺贈で不動産を取得した相続人【2】
対象の権利	土地及び建物の所有権【3】
義務の起算日	自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日【4】
義務の履行期限	起算日から3年以内
罰則	１０万円以下の過料(改正不登法164)【5】
例外	第三者による債権者代位による登記、官公庁による嘱託登記がなされた場合相続人申告登記を行った場合は相続登記の義務を履行したことになる。正当な理由がある場合を除く。【6】

【1】遡及適用（附則（令和３年４月２８日法律第２４号）5Ⅵ）

１．令和6年4月1日以前に発生した相続についても遡及して適用されます。

２．遡及適用の義務履行期限は次のとおりです。

	施行日前に発生した相続の義務履行の起算点
法定相続	「知った日又は施行日のいずれか遅い日」から３年。つまり令和９年３月３１日まで
遺産分割	「分割の日又は施行日のいずれか遅い日」から３年。つまり令和９年３月３１日まで

不動産登記法附則（令和３年４月２８日法律第２４号）

第5条（不動産登記法の一部改正に伴う経過措置）

（略）
（略）
（略）
第２条の規定（附則第一条第二号に掲げる改正規定に限る。）による改正後の不動産登記法（以下「第二号新不動産登記法」という。）第73条の2の規定は、同号に掲げる規定の施行の日（以下「第二号施行日」という。）以後に登記の申請がされる所有権の登記の登記事項について適用する。
（略）
第二号新不動産登記法第76条の2の規定は、第二号施行日前に所有権の登記名義人について相続の開始があった場合についても、適用する。この場合において、同条第一項中「所有権の登記名義人」とあるのは「民法等の一部を改正する法律（令和三年法律第二十四号）附則第一条第二号に掲げる規定の施行の日（以下この条において「第二号施行日」という。）前に所有権の登記名義人」と、「知った日」とあるのは「知った日又は第二号施行日のいずれか遅い日」と、同条第二項中「分割の日」とあるのは「分割の日又は第二号施行日のいずれか遅い日」とする。

▼

新不動産登記法第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請）

所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
前項前段の規定による登記（民法第900条及び第901条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。次条第4項において同じ。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
（略）

▼改正附則を当てはめると・・・

新不動産登記法第76条の2（相続等による所有権の移転の登記の申請）

令和6年4月1日以前に所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日又は令和6年4月1日のいずれか遅い日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。遺贈（相続人に対する遺贈に限る。）により所有権を取得した者も、同様とする。
前項前段の規定による登記（民法第900条及び第901条の規定により算定した相続分に応じてされたものに限る。次条第四項において同じ。）がされた後に遺産の分割があったときは、当該遺産の分割によって当該相続分を超えて所有権を取得した者は、当該遺産の分割の日又は令和6年4月1日のいずれか遅い日から３年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。
（略）

【2】非相続人である受贈者を含みません。

相続土地国庫帰属制度では前提としての相続登記が不要ですが、準備しているうちに義務違反にならないようご注意ください。

【3】担保権や用益権を相続した相続人には、相続登記義務はありません（改正不登法76の2）。

【4】「相続開始から」ではないのでご安心を。ただし、遺産共有（遺言もなく、遺産分割も未了で、相続人が法定相続人で共有している状態）もここでの取得に含まれるのでご注意。

【5】過料を科する具体的な手続

法務局から相続登記義務の履行を催告
相続人が相続登記を行なわない。
法務局から裁判所へ「相続登記義務違反」を通知（過料通知）
裁判所から相続人へ不動産登記法違反事件として「過料通知」が行なわれる予定。

履行期間経過後でも催告に応じて登記申請すれば法務局から裁判所への過料通知はされない予定です。

【6】正当な理由は通達等であらかじめ明確化される予定です。

＜正当な理由の具体的な例＞

数次相続が発生して相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース

（正当理由の例について、法務省民事局「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」令和4年10月版／9頁より抜粋）

遺産分割協議成立時の追加的義務

法定相続登記又は相続人申告登記を行なった場合でも、その後遺産分割協議を行なったときには、再度、相続登記義務が発生します。

場面	法定相続登記（遺産分割協議未了のまま行なう保存行為としての法定相続分による相続登記）又は相続人申告登記を行なった場合でも、その後、遺産分割協議を行なったとき
対象者	遺産分割により所有権を取得した者
義務の起算日	遺産分割の日
義務の履行期限	起算日から3年以内
罰則	１０万円以下の過料（正当理由がある場合を除く。）(改正不登法164)
例外	第三者による債権者代位による登記、官公庁による嘱託登記がなされた場合は相続登記の義務を履行したことになる。正当な理由がある場合を除く。

相続人申告登記

イメージ図

下図は、架空の登記簿の「所有権に関する事項」を再現したものです（グレーとその下の部分）。

３つの相続人申告登記を記載し、その右側に説明を加えています。

権利部（甲区）（所有権に関する事項）

順位番号

登記の目的

受付年月日・

受付番号

権利者その他の事項

1

所有権移転

平成20年5月28日

第00000号

原因　平成20年5月28日売買

所有者　市区町番号

　甲　某

付記1号

相続人申告

令和6年4月1日

第0000号

原因　令和5年3月5日相続開始

甲某の申告相続人

　市区町番号

　　乙　某

　市区町番号

　　丙　某

令和6年4月1日付記

❶乙某、丙某が行なった相続人申告

付記2号

相続人申告

令和6年8月1日

第00000号

原因　令和5年3月5日相続開始

甲某の申告相続人

　市区町番号

　　丁　太　郎

令和6年8月1日付記

❷丁太郎が行なった相続人申告

付記2の付記1号

相続人申告

令和16年8月1日

第00000号

原因　令和16年1月1日相続開始

丁某の申告相続人

　市区町番号

　　丁　花　子

令和16年8月1日付記

❸申告人丁太郎の相続人である丁花子が行なった相続人申告

概要

申出登記がされると「申出をした者について」相続登記の申請義務を果たしたとみなされます。→相続登記の義務の履行は相続人ごとです。他の相続人が申告登記をしたからといって安心せず、ご自身も相続人申告登記をする必要があります。
相続人申告登記は、あくまで一時しのぎの登記であり、不動産の所有権を取得するためにはこれまで通り「全相続人による遺産分割協議」が必要です。
手続の詳細については、明らかにされていません。法務省から発表があり次第、追記していきます。

改正不動産登記法（相続登記義務化以外の改正）

相続登記の義務化と同時に、導入される新制度を概説します。

所有権登記名義人が死亡したであろうとき（法務省令で定める）には、職権で、同所有権登記名義人に符号を表示できる（改正不登法７６の４）。
ＤＶ被害者などの住所の登記方法に関する特例（改正不登法１１９Ⅵ）
手続き簡素化
1. 遺贈による相続人への所有権移転登記は、受遺者単独で可能になる（改正不登法６３Ⅲ）
2. 買戻特約が１０年経過したときは、登記権利者単独で抹消登記可能になる（改正不登法６９の２）
3. 通常の相続登記が簡単にできるようになった訳ではありません。また、相続登記を司法書士以外の他士業（行政書士・税理士など）ができるようになるわけでもありません。
所有不動産記録証明書（令和8年2月2日施行）
1. 誰でも自己が所有者として登記されている不動産に関する記録（名寄せ）の交付請求が可能になります（改正不登法１１９の２）
2. 相続人であれば、被相続人のものも取得できるようになります。
3. 裁判所の判決がある場合などに債務者の所有不動産を名寄せできれば、より利用が広がるかもしれません。